Yüksek enflasyon nedeniyle artan maliyetler ve asgari ücrete yılda iki kez gelen zamlar, fazla sayıda güvenlik ve temizlik personeli çalıştıran havuzlu, saunalı lüks sitelerdeki aidatları adeta uçurdu. İstanbul’da konut aidatları 2023 yılında ortalama yüzde 50 yükselirken, bu artış oranı lüks sitelere ev sahipliği yapan 10 ilçede yüzde 100 ile yüzde 155 arasında değişiklik gösteriyor. Bazı sitelerde aylık aidatlar 50 bin TL’ye ulaşarak İstanbul’da 2023’te 17 bin 300 TL olan kira ortalamasını üçe katladı.
Eva Gayrimenkul Değerleme’nin güncel araştırmasına göre, İstanbul’da aidatlara yüzde 100 ile yüzde 150 bandında artış yapan site/apartman yönetimleri de bulunuyor. Beşiktaş’ta bilinirliği yüksek markalı projelerde ortalama 100 metrekare daire aidatlarının 32 bin TL olduğu belirtilirken, kullanım alanlarının 200 metrekareye ulaşması durumunda rakam 50 bin TL’ye kadar çıkıyor. Şişli’de bazı markalı projelerde ise 100 metrekare daire aidatları 35 bin TL civarında.
Eva’nın araştırmasına göre Sarıyer, Üsküdar, Beykoz gibi lüks villa sitelerinde ortalama aidat rakamları 12 bin ile 20 bin lira aralığında değişiyor. Kadıköy Bağdat Caddesi’ne yakın rezidans projelerinde aidat ortalaması 8-12 bin lira aralığında.
Artışlar bu yıl da sürüyor
Araştırmaya göre aidatlardaki hızlı artış bu yıl da hız kesmedi. 2023-2024’te artış oranı markalı konut projelerinde yüzde 57 olurken, standart özelliklere sahip projelerde ise yüzde 50, az konutlu ve tekil yapılarda yüzde 35-55 arasında değişiyor.
Araştırmaya göre, yüksek enflasyon ve maliyetlerdeki nedeniyle apartman ve site yönetimlerinin elde edilen aidat gelirleri ile personel ve bina ortak alanı gider masraflarını karşılamakta güçlük çekmeye başladığı belirtiliyor. 2022 Ocak ayı başlangıç noktası olarak kabul edildiğinde, aidatlarda bu zamana kadar gerçekleşen artış oranları ortalama yüzde 168 olurken, bazı ilçelerde ise bu iki yıllık dönemde artış oranları yüzde 200 ile yüzde 300 bandına kadar çıkmış durumda.
100 metrekarenin ortalama aidatı 1.600 lira
Artışlar nedeniyle İstanbul’un merkezi ilçelerinde 100 metrekarelik daire başına ödenen en düşük aidat Beşiktaş’ta 4 bin 100 lira olurken, onu 3 bin 300 lira ile Şişli, 2 bin 800 lira ile Kadıköy, 2 bin 700 lira ile Sarıyer ve Üsküdar, 2 bin 600 lira ile Ataşehir takip ediyor. Söz konusu rakamın en düşük olduğu ilçeler ise Silivri, Çatalca ve Sultangazi olarak dikkat çekiyor. Araştırmaya göre, İstanbul’da 100 metrekare alana sahip daire başına ortalama aidat tutarı da yaklaşık 1.600 liraya ulaştı.
Tuzla ve Sultanbeyli’de artışlar hızlandı
İlçe bazlı bakıldığında ise bir yıllık zaman dilimi içinde en yüksek artış oranı sırası ile Sultanbeyli, Tuzla, Eyüpsultan ve Şişli ilçelerinde yaşandı. Bu yıl ise Sultanbeyli ve Tuzla ilçeleri öne çıkıyor. İstanbul ortalamasının bir süre altında kalan bu ilçelerdeki site yönetimleri 2024 yılında tavan seviyelere çıkmak zorunda kaldı.
Aidatlar nasıl düşürülebilir?
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Yazıcı, site yönetimlerinin geçmiş yıllara ait aidat harcamalarını detaylı bir şekilde inceleyerek, gereksiz harcamaları belirleyip önlemlerini genişletebileceklerine dikkat çekerek, “Ayrıca alternatif gelir kaynakları için fizibilite çalışmaları yaparak aidat yükünü azaltabilirler. Örneğin, ortak alanların kiraya verilmesi veya reklam alanlarının değerlendirilmesi gibi. Tasarruf sağlayabilecek önlemleri gözden geçirmek de önemlidir; örneğin, aydınlatma sistemleri, su kaynakları ve elektrik giderleri gibi konularda” diyor.
Binalarda kullanılmayan çatı gibi ortak alanların dönüştürülerek kiraya verilerek sitelere gelir kazandırabileceğini belirten Yazıcı, “Bu durum aidat yüklerini de azaltacak. Ayrıca kira gelirinden devlet vergi alacağından devlet için de bir gelir olacak. Ancak bu yapabilmek için yasal düzenleme gerekiyor” diye konuşuyor. Yönetimlerin, apartman ve site sakinleri ile sürekli diyaloğu korumaya özen göstermesi ve belirli aralıklarla toplantılar düzenleyerek kararları net ve açık bir şekilde sakinlere sunması gerektiğini de belirten Yazıcı, şunları söylüyor:
“Gelen görüş ve yorumları değerlendirerek iletişim dinamiğini güçlü tutmak, sakinlerin memnuniyetini artırmada önemli bir etkendir. Ancak 24 saat güvenlik, site sosyal alanlarından ücretsiz yaralanma gibi hizmetlerin tekrar değerlendirilmesi gerekli. Artan işgücü maliyeti, elektrik ve diğer maliyetler aidatlara ister istemez yansıyor burada yönetimleri suçlamak en kolay yol. Aidatları düşürmek istiyorsa bina yönetimleri biraz standartları, yeni normale ayak uyduracak şekilde aşağı çekmeleri gerekecek gibi duruyor.”
