Nişantaşı, İstiklal ve Bağdat Caddesi Türkiye’nin en kalabalık noktaları. Aynı zamanda en yüksek kiraların görüldüğü bu caddelerdeki giysi, mobilya gibi farklı alanlarda çalışan mağazalar hem yüksek kiralarla baş etmek hem de online alışverişe kayan müşterileri yeniden çekmek için dükkan içinde birer birer kahve köşesi açmaya başladı.
Ünlü cadde mağazalarında başlayarak hızla gelişen bu akımı değerlendiren EVA Gayrimenkul Değerleme Değerleme Koordinatörü Serkan Bal “Giysi mağazalarında alışveriş yaparken veya beyaz eşya dükkanlarında gezerken bir espresso makinesinin sesiyle karşılaşmak artık sıradan hale geldi. Aslında bu kültür daha önce ağırlıklı olarak New York, Londra ve Milano gibi moda başkenti sayılan şehirlerde 2017-2018 yıllarında alışkanlık haline gelmeye başlamıştı, pandemiyle birlikte hız kazandı. Ülkemizde de yaklaşık son iki yıldır çok sayıda görmeye başladık” diye konuştu.
Kahve trendi daha fazla büyüyecek
Bu akımı özellikle İstanbul Anadolu yakasında Bağdat Caddesi, Avrupa yakasında Nişantaşı, İstiklal Caddesi gibi bölgelerde ağırlıklı şekilde gördüklerini söyleyen Bal “AVM içinde yer alan mağazalarda da sayı her geçen gün artıyor. İçinde bulunduğumuz zorlu ekonomik dönemlerde markaların müşteri tabanlarını kahve trendi ile çeşitlendirmeye çalıştığını görüyoruz” dedi.
Online alışverişin yükselişiyle birlikte fiziksel mağazaların kira giderlerini kısmak için kapanmak zorunda kaldıklarını ifade eden Bal şöyle konuştu: “Fiziksel mağazalar markalar ayakta kalabilmek ve rekabet gücünü artırmak için ürünlerinden daha fazlasını tüketiciye sunmak zorunda kaldı. Artık ülkemizde de kahve müşteriye alışverişin ötesinde bir deneyim sunmak ve mağazaların marka sadakatini artırması için seçeneklerden biri oldu. Öyle ki bu trend önümüzdeki yakın gelecekte sadece mağazalar, beyaz eşya dükkanları gibi platformlarda değil mobilya dükkanları, güzellik salonları, gözlük dükkanları, bisiklet mağazaları gibi bir çok meslek dalında da artarak görülmeye başlayacak. Hatta ilerleyen zamanlarda bankaların popüler bölgelerdeki şubelerinin bile bu trende ayak uydurmasını muhtemel görüyoruz.”
Gayrimenkule yeni bir dinamizm katacak
Bu gibi trendlerin zamanla yaya trafiğinin artmasıyla mağazaların bulundukları konumlarda daha yüksek talep ve kira geliri elde etmelerine katkıda bulunacağını belirten Bal “bölgedeki diğer işletmelerin de çekiciliğini artırarak bölgesel ekonomik canlanmaya hareketlilik getirecek. Özellikle vitrin cephesi uzun dükkânlar bu avantajdan daha fazla yararlanarak bir adım öne çıkıyor. Dolayısıyla kahve köşeleri gibi alternatiflerin mağazalara entegrasyonu zamanla gayrimenkul sektörüne yeni bir dinamizm ve kazanç potansiyeli kazandıracak” dedi.
İstanbul’da yaya trafiği yoğunluğunda açık farkla ilk sırayı İstiklal Caddesi alırken onu Bağdat Caddesi ve Nişantaşı bölgesi takip ediyor.
En en pahalısı Nişantaşı
Bal konuyla ilgili şu değerlendirmede bulundu: İstanbul Anadolu Yakası’nda Bağdat Caddesi, Avrupa Yakası’nda ise Nişantaşı Abdi İpekçi, Valikonağı Caddeleri ve İstiklal Caddesi önde yer alıyor. Arcanor’un 2023 yılı dijital ayak izi verilerine göre İstanbul’da yaya trafiği yoğunluğunda açık farkla ilk sırayı İstiklal Caddesi alırken onu Bağdat Caddesi ve Nişantaşı bölgesi takip ediyor. 2023 yılı içinde yaya trafiğinin en hareketli olduğu dönem olarak ağustos ayı göze çarpıyor. Bu caddelerin popülaritesinin artmasının temel nedenleri arasında çok sayıda yerel ve ulusal markanın varlığı, çeşitli sosyal ve kültürel etkinliklere ev sahipliği yapmaları da var. Güncel koşullarda Bağdat Caddesi, İstiklal Caddesi ve Nişantaşı’nda satılık ve kiralık işyeri metrekare birim fiyatları kıyaslamasında Nişantaşı yüksek bedelleriyle öne çıkıyor. Bunun başlıca nedeni cadde uzunluklarının kısa olması ve dar bir alanda yoğunlaşma. Sınırlı arz fiyatların artmasına yol açıyor.
Nişantaşı’nda metrekare fiyatı 1 milyon TL’ye dayandı
Nişantaşı’nda satılık iş yeri metrekare birim fiyatları konum ve cephelerine göre ortalama 550 bin TL ile 975 bin TL arasında değişirken aylık kira metrekare birim fiyatları 2.500 TL ile 6.500 TL arasında değişkenlik göstermektedir. Bölgedeki küçük kullanım alanına sahip işyerlerinin fazlalığı birim değer aralığının genişlemesine neden oluyor.
İstiklal Caddesinde satılık iş yeri metrekare birim fiyatları 350 bin TL ile 650 bin TL arasında değişmekte olup aylık kira metrekare birim fiyatları konum ve cephelerine göre 1.750 TL ile 4.250 TL arasında farklılık göstermektedir. Bu fiyat aralığı caddenin popülerliği ve yüksek yaya trafiği ile doğrudan ilişkili. 2023 yılı verilerine göre İstiklal Caddesi yaya trafiği açısından İstanbul’un en yoğun caddesi olma özelliğini taşıyor. Bu yüksek yaya trafiği markalar için büyük bir müşteri potansiyeli anlamına gelirken prestij için de ilk akla gelen lokasyonlardan biri olmasını sağlıyor.
Geçen dönemlere kıyasla son yıllarda Bağdat Caddesi’ndeki doluluk oranlarında ciddi bir artış var.
Bağdat Caddesi bu prestijli caddeler arasında Anadolu Yakası’nın göz bebeği konumunda. Bostancı sahilinden başlayarak Kızıltoprak’a kadar uzanan bu cadde hem gayrimenkul değerleri hem de sosyal yaşam açısından büyük bir öneme sahip. Bağdat Caddesi üzerindeki satılık iş yeri metrekare birim fiyatları 275 bin TL ile 400 bin TL arasında değişiyor. Kiralık iş yerlerinin aylık metrekare birim fiyatları da konum ve cephelerine bağlı olarak 1.750 TL ile 2.850 TL arasında.
Kiranın geri dönüş süresi 18 yıl
Geçen dönemlere kıyasla son yıllarda Bağdat Caddesi’ndeki doluluk oranlarında ciddi bir artış var. Özellikle caddeye doğrudan cepheli iş yerlerinde doluluk oranlarının yükselmesi işletmelerin bu bölgeye olan ilgisinin artığını gösteriyor. Bağdat Caddesi’nin çok daha uzun bir hatta sahip olması Nişantaşı ve İstiklal Caddesi gibi diğer prestijli caddelere kıyasla daha fazla iş yeri alternatifi sunabiliyor. Ancak durum cadde boyunca farklılık gösterebiliyor; en yoğun ve popüler bölgeler olan Şaşkınbakkal ve Çiftehavuzlar mevkiinde iş yeri bulmak çok daha zor ve maliyetli. Dükkanların kira bedelleri üzerinden ortalama geri dönüş süresi 160 ile 220 ay arasında. Bu süre yatırımcılar için önemli bir gösterge olup ticari gayrimenkul yatırımlarının uzun vadeli getirisini anlamak açısından kritik rol oynuyor.
Rekabet daha da üst seviyelere çıkacak
Serkan Bal “Özetle günümüz koşullarında kahve seçeneğinin popüler olması nedeni ile bu konunun üzerinde duruyoruz. Zamanla bu trendi çeşitlendirip farklı alternatifler ile rekabetin daha da üst seviyelere çıkacağını düşünüyoruz. Mağazalar içinde kahve köşeleri vb. alternatiflerin mağazalara entegrasyonunun sadece perakende sektöründe değil gayrimenkul sektöründe de önemli bir dinamizm ve kazanç potansiyeli oluşturacak. Fiziki mağazalar online alışveriş seçeneğinin her geçen gün daha da üst seviyelere ulaşması ile birlikte bu süreçle nasıl başa çıkacak ve tüketicilere nasıl alternatifler sunacak bunu da zamanla hep birlikte göreceğiz” dedi.
