Türkiye’deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE/2023=100) eylülde bir önceki aya göre yüzde 1 artarak 148 oldu.KFE, eylülde yıllık yüzde 27,4 artarken bu dönemde reel azalış yüzde 14,7 oldu. Böylece şubatta başlayan reel azalış süreci sekizinci ayda da devam etti. Konut fiyatları reel olarak en son ocakta yıllık bazda yüzde 1,4 artmıştı. Şubatta düşüşe geçerek yüzde 5,1 olan reel azalış, geçen aya kadar devam etti.
Eylülde konut fiyatlarındaki yıllık reel değer kaybı yüzde 14,7’ye yükselirken, düşüşü fırsat bilen yatırımcıların alıma yönelmesiyle geçen ay 140 bin 919 adetle son 21 ayın en yüksek konut satış rakamı görüldü.
“Portföy çeşitlendirmesi ve fiyatlardaki reel düşüş satışları artırdı”
Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman konuya ilişkin yaptığı değerlendirmede, enflasyonun üzerinde reel faiz oranı verilmeye devam ettiği sürece konut fiyatlarındaki düşüşün süreceğini söyledi. Konut fiyatlarındaki reel düşüşün yatırımcılar için bir fırsat olduğunu dile getiren Büyükduman şunları söyledi:
“Zaten brüt kira çarpanları da 15 yıl civarına düşmüş durumda. Konutlarda amortisman süresi ortalama 20 yılın üstüne kadar çıkmıştı. Bu rakam şimdi tekrar 15 yıl civarına geriledi. 20 yıl önceki kira/fiyat rasyosuna dönmüş durumdayız. Kiralar konut fiyatlarına göre gayet iyi oran gösteriyor. Dolayısıyla ‘gayrimenkul için yatırım fırsatı var’ diyebiliriz. Eylülde son 21 ayın en yüksek satış rakamları da bu sayede geldi. Daha çok altından para kazanan, Kur Korumalı Türk lirası Mevduat ve Katılma Hesaplarından dönen, ‘faizler düşebilir ve konut fiyatları artabilir’ diye düşünen yatırımcıların portföy çeşitlendirmesi satışları artırdı. Reel fiyatlardaki düşüşle birlikte portföy çeşitlendirmesi konut satışlarının artmasında etkili oldu.”
Ahmet Büyükduman konut satışlarının son üç aydır arttığını belirterek “Esasen kira getirisi amaçlı alım yapmak isteyenlerin de konut alımına yöneldiğini görüyoruz. Konut mevcut kira çarpanı seviyesinde tekrar cazibe kazandı” diye konuştu.
“Reel fiyatların bir süre daha azalması sürpriz olmayacaktır”
İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Sefer Şener de Kovid-19 salgınıyla konut arzında tüm dünyada bir daralma yaşandığını aktararak bu hızlı daralma sonrası konut fiyatlarında ve kiralarda hızlı yükseliş yaşandığını, bunun da enflasyon üzerinde ciddi bir baskıyı beraberinde getirdiğini vurguladı.
Son dönemde Kahramanmaraş merkezli depremlerden etkilenen illerde konutların hızla yapılıp teslim edilmeye başlanması, kısa süre önce bitse de kiralara üst sınır getirilmesi, yeni ekonomi programıyla faizlerin hızlı şekilde yükselmesi sonrası konuta talebin düştüğünü anlatan Şener şöyle dedi:
“Bu duruma konut arzının artması eklenince fiyatlardaki artış yavaşlamıştır. Fiyatlardaki gerileme önceden yapılmış tasarruflarla konut almak için uygun zaman olduğunu göstermektedir. Ancak ipotekli konut alımı için istenilen gerileme henüz yeterli düzeye erişmemiştir. Çünkü hem maliyetler hem de aşırı talep ve yetersiz arz nedeniyle artan konut fiyatları tüm dünyada hala oldukça yüksek düzeydedir. Pandemi, maliyetler, deprem ve arz yetersizliği konut fiyatlarında aşırı yükselişi beraberinde getirmiştir. Dolayısıyla arz artışı ve enflasyonun yavaşlamasıyla birlikte reel konut fiyatlarının bir süre daha azalması sürpriz olmayacaktır.”
“Yatırımcılar piyasa iniş ve çıkışlarını doğru okumalı”
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici de bir yıl öncesine kadar son dönemde uygulanan negatif reel faiz politikası sonrası konut kredisi faiz oranlarının ciddi şekilde düştüğünü belirterek şu değerlendirmeyi yaptı:
“Bu düşüş yatırımcıların yeniden konut alımına yönelmesine neden olmuştur. Bu eğilim katlanarak devam etmiş ve 2022 yılında konut fiyatlarında yıllık bazda yüzde 170 gibi olağanüstü bir artış gözlenmiştir. 2020-2022 yıllarında konut satışları yıllık bazda 1,5 milyon adetlik seviyenin hemen altına yerleşmiştir. 2023 yılında ise konut satışları düşmüştür.
Satışlardaki düşük seyrin konut fiyatlarının reel anlamda gerilemesine neden olduğu bir gerçektir. Günümüzde düşük konut satış sayıları, finansmana erişim zorlukları ve alım gücü sorunlarıyla ilişkilendirilmektedir. Bu zorlukların azalması ya da tamamen ortadan kalkması halinde gayrimenkul yatırımlarına olan ilginin yeniden artacağı ve bunun konut fiyatlarına yukarı yönlü bir baskı oluşturacağı öngörülmektedir.”
“Gayrimenkul yatırımı yaparken bilinçli olmak gerekiyor”
Gayrimenkulün Türkiye’de her zaman en çok tercih edilen yatırım araçlarından olduğunu belirten Çekici “Konut yatırımları sadece barınma ihtiyacını karşılamaktan öte tasarruf ürünü, yaşam sigortası ve finansal bir yatırım aracı olarak değerlendirilmektedir. Bu alanda yatırım yaparken bilinçli olunması gerekiyor. Piyasa iniş ve çıkışlarını doğru okuyarak en uygun zaman ve piyasa koşulları çerçevesinde yatırım kararları almak, uzun vadede kazanç sağlayacaktır” dedi.
