Yabancılara yapılan konut satışları bu yılın ilk 6 ayında hem adet anlamında hem de metrekare bazında geçen yılın altında kaldı. Yabancılara yapılan konut satışları bu yılın ocak-haziran döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 45,5 azalarak 19 bin 275 olurken, metrekare bazında da 2023’ün aynı dönemine göre yüzde 50 azalarak 2 milyon 422 bin 222 metrekareye indi. Böylece toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 3,1 oldu. Türkiye’de düşüşte artan konut fiyatları, deprem, seçim, İstanbul ve Antalya gibi iki önemli şehirde birçok bölgenin yabancı satışına kapatılması etkili oldu. Öte yandan düşüşte etkili olan bir diğer faktör de MKK Gayrimenkul Bilgi Merkezi ve Anonim Şirketi’nin (GABİM) değerleme raporlarına ret vermesi oldu.
Değerleme raporu uygulaması 2019’da başlamıştı
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 4 Mart 2019 yılında aldığı kararlar yabancıya gayrimenkul satışında değerleme raporunu (ekspertiz) zorunlu kılmıştı. 2019’dan buyana devam eden uygulamada zaman içinde birtakım usulsüz işlemler yapıldığı iddiaları ayyuka çıktı. Bunların başında da değeri düşük konutların çeşitli ekspertiz raporlarıyla ederinin üstünde gösterilerek yabancıya vatandaşlık ve oturum amaçlı satıldığı iddiaları geliyordu. İddiaya göre tapu harcı yüksek fiyat üzerinden ödeniyor ancak satıcıya gerçek değer ödeniyordu. Bunun ardından da çok sayıda aile bireyi için vatandaşlık ya da oturum alınıyordu.
Ancak son dönemde değerleme raporlarını en son olarak inceleyen kurum olan GABİM’in değerlemeleri yüksek bulduğu için raporların yüzde 80’ini ret ettiği görüldü. Bu nedenle de bazı satışlar son anda gerçekleşmezken, bazı yabancıların da geri çekildiği gözlendi.
Ruslar Uzakdoğu’ya kaydı
Yabancıya satış hakkında konuşan Inhouse Global Yönetim Kurulu Başkanı ve Gayrimenkul Yurtdışı Tanıtım Derneği (GİGDER) Yönetim Kurulu Üyesi Fatih Ergüven, geçen yıl özellikle 13 Haziran’a kadar olan dilimde yaşanan büyük artışta vatandaşlık bedelinin 250 bin dolardan 400 bin dolara çıkarılmasının etkili olduğunu söyledi. Ayrıca Rusya’da seferberlik ilan edilmesinin de özellikle Ruslara konut satışını tetiklediğini dile getiren Ergüven, “Bu ivme yıl sonuna kadar sürdü. Bu yıl için ise ocak ayına kadar Ruslardan beklentimiz yoktu. Tam hareket başlamışken bu sefer de deprem oldu. Bu da Rusları çok korkuttu. Bu nedenle Antalya’ya kayış olsa da Türkiye’nin geneline olan talepte düşüşe neden oldu” diye konuştu.
Rusların deprem sonrası rotalarını Türkiye yerine Tayland, Endonezya, Singapur, Dubai ve Kıbrıs gibi ülkelere kaydırdığını aktaran Ergüven, “Deprem, seçim derken ilk 6 ay Rus pazarı açısından kayboldu. Şimdi Temmuz’dan itibaren bir hareket başladığını dile getiren Ergüven, “Şimdi yeniden bir hareketlenme oldu. Diğer yabancılar özellikle yükselen fiyatlar etkili oldu. Ayrıca İstanbul’da 10 ilçesinin, Antalya ve Alanya’nın da neredeyse tamamının yabancı oturumuna kapatılması da düşüşleri etkiledi. Bu da oturum amaçlı ev alımlarını düşürdü” dedi.
Dubai’de yatırım, Türkiye’de yaşamak için ev alıyorlar
“Ruslar geçen yıl 400-500 bin dolar aralığında genellikle vatandaşlık amaçlı alım yaptılar” diyen Ergüven, “Şimdi ise 500 bin ve 1 milyon doları üzeri alımlarda artış oldu. Yatırımlık alımlarda genellikle Dubai tercih edilirken, yaşam için ise Türkiye tercih ediliyor” dedi.
Dubai konusunda uyardı
Dubai pazarı konusunda Rusları uyaran Ergüven, “Dubai’de dolar bazında gelir olsa da fiyatlar bir anda yüzde 30-40 oranında düşebiliyor. Bu psikolojik olarak çok fazla getirisi varmış gibi bir algı oluşturuyor. Bizde ise kira gelirinin TL olması nedeniyle psikolojik olarak etkiliyor. Ancak şunu kaçırıyorlar. TL olsa da dolar bazında da Türkiye gayrimenkul piyasası kazandırıyor ve durgunluk olsa dahi fiyatlar Dubai’deki kadar düşüş göstermez. Yani orda getiri yüksek gibi görünse de risk de fazla” değerlendirmesini yaptı.
Suudilerin iki ülke arasında yaşanan kriz nedeniyle zaten alımlarını 2022’ye kadar kestiğini söyleyen Ergüven, “Sonra döndüklerinde yarım kalan alımlarını tamamladılar. Bu yıl Suudilere ilişkin beklentilerin daha yüksek olduğunu belirten Ergüven, “Henüz o tam olmadı ancak önümüzdeki yıllarda bunun artacağını düşünüyoruz” diye konuştu. Ergüven, Suudilerin özellikle arsa almasından dolayı büyük metrekareli alımlarda öne çıktığını ifade etti.
Yıl sonu satış hedefi 50 bin konut
Sektörün konut satışlarında geçen yılla oluşan yüzde 45’lik açığı kapatmasının çok zor olduğunu da belirten Fatih Ergüven, “Son çeyrek ilk 6-7 aydan daha iyi ivme bekliyorum. Türkiye’de kurun hemen hemen hemen sabitleme başladı. depremin etkisi de zayıfladı. Eğer son bir değişiklik olmazsa açığı yüzde 25’lere indirip satış hedefimizi 50 bin adetlere çıkarmayı hedefliyoruz” açıklamasını yaptı.
Yeni bir Rus dalgası olabilir
Rusların alımları sürükleyeceğini kaydeden Ergüven, çünkü ülkede seferberlik yaşının 42’den 50’ye çıkarmasının söz konusu olduğunu, bunun da Rusya’dan göç bir dalgası oluşturabileceğini söyledi.
Türklerin yanı sıra Suudi Arabistan ve Ortadoğu ülkelerinin ağırlıkla arazi alımları yaptığını kaydeden Fatih Ergüven, ayrıca Çin pazarından da umutlu olduklarını dile getirdi.
Değerleme ciddi engel
Fatih Ergüven, yabancıya satışta değerleme raporlarında ciddi sorunlar yaşadıklarını anlattı. Satış değeri ile değerleme miktarının birbirini tutmadığını belirten Ergüven şöyle konuştu: “Değerleme firmaları yaklaşık olarak rakamı tutturuyor. Ancak yapılan değerlemelerin gittiği GABİM değerlemeyi yüksek bulduğu için geri dönüyor.” Yeni düzenlemede satış raporu ile değerleme raporu arasındaki farkın yüzde 20’den fazla olmaması gerektiğini kaydeden Ergüven, “Yüzde 20’yi aşan değerler çıktığı zaman bu hem süreci uzatıyor, hem de gerçekleşen satışların iptal edilmesine neden oluyor. Şu anda raporlarımızın yüzde 80’ine red geliyor” diye yakındı. Ergüven, konuyu GİGDER olarak bakanlığa da ilettiklerini söyledi.
