Kentsel dönüşümde ‘çilingir’ dönemi

Kentsel dönüşümü hızlandırmak amacıyla hazırlanan kanun teklifi, TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilerek yasalaştı. Tartışmalara konu olan yeni düzenleme riskli yapıların tespitinin hak sahibi veya kiracılarla engellenmesi halinde mülki idari amirinin yazılı izniyle riskli yapıların çilingir yardımıyla açılarak denetlenmesine imkan tanıyor. Düzenleme riskli yapıların yıktırılması için maliklere tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecek.

Kentsel dönüşüme direnen ev sahibine karşı ‘yüzde 51’ çözümü

Üçte iki çoğunluk tarihe karıştı

21 maddelik kanun, afet riski bulunan bölgelerde kentsel dönüşüm çalışmalarının hızlandırılmasını amaçlıyor. Yeni düzenlemeyle beraber kentsel dönüşüm kararı için hak sahiplerinin üçte iki çoğunluğunun aranması zorunluluğu kaldırılıyor.
Kentsel dönüşüm kararı hak sahiplerinin salt çoğunluğuyla alınacak.

Güvenlik güçleri devreye giriyor

Riskli yapıların tahliyesinin engellenmesi halinde güvenlik güçleri devreye girecek. Riskli yapı denetimi, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idareler tarafından resen yapılabilecek. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, 16 Ekim’de kurulmuştu. Kurum, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı. Riskli yapıların tespitinin hak sahibi veya kiracılarla engellenmesi halinde mülki idari amirinin yazılı izniyle riskli yapılar çilingir yardımıyla açılarak denetlenebilecek. Riskli yapıların yıktırılması için maliklere tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecek.

Tahliye engellenirse polis devreye girecek

İstanbul’da dönüşümü hızlandırmak için başlatılan “Yarısı Bizden” kampanyasının uygulanabilmesi adına hak sahiplerine mali yardımın önü açılacak. Yasayla ayrıca 6 Şubat 2023’te meydana gelen Kahramanmaraş merkezli depremlerin gerçekleştiği alanda yıkılamayan binalarla ilgili yargı süreçlerinin hızlandırılması hedefleniyor. Bunun için inceleme, savunma verme, keşif ve bilirkişi incelemesi, davaların karara bağlanması gibi süreçler belirli gün sayısıyla sınırlandırıldı.

Riskli yapıları Kentsel Dönüşüm Başkanlığı belirleyecek

Ev sahibi ya da kiracıların numune alımına izin vermemesi engellenecek. Kanunla riskli yapı tespiti ve Hazine taşınmazlarının değerlendirilmesi, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na verildi. Bazı ev sahipleri veya kiracıların riskli yapı tespiti yapılmasını engellediği ve kendi bağımsız birimlerinden tespit için numune alınmasına müsaade etmediği durumlar için de düzenleme yapıldı. Buna göre riskli yapı tespiti, gerekmesi halinde mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı iznin ardından kolluk kuvvetleri eşliğinde yapılabilecek.

Tebligat e-devlet üzerinden gelecek

Riskli yapı tespitine ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak, riskli yapıya asılacak, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılacak ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilecek. Riskli yapıların yıktırılması konusunda da görev ve yetkiler bundan sonra Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından kullanılacak.
Riskli yapıların yıktırılması için maliklere tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecek. Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesinin engellenmesi durumunda; mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle tahliye yapılacak.

Masraflar hisseleri oranında maliklerden tahsil edilecek

Başkanlık veya idare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden tahsil edilecek. Kentsel dönüşümlerde, yapı ruhsatı alınması da dahil olmak üzere tüm iş ve işlemler, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile aldığı karara istinaden yapılabilecek. Hak sahipliği çalışmaları, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut veya işyerinin değeri gözetilerek yapılacak; ya da Başkanlık’ın kararı doğrultusunda kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve benzeri usullerle yürütülecek.

Borcun tamamı ödenmeden tapu verilmeyecek

Hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi durumunda, borçlanma bedeli üzerinden hak sahibi ile sözleşme yapılacak ve borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapuda devredilemeyecek.
Yoksul veya dar gelirli olanların borçlanma bedelini ödeyecek mali gücünün olmaması durumunda, bağımsız birimin tapuda hak sahibi ile Başkanlık adına paylı mülkiyet esaslarına göre tescil edilmesi mümkün.
Böyle bir durumda hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise işlem yapıldığı tarihteki eşine oturma hakkı tanınacak.

Rezerv yapı alanları yeniden tanımlandı

Kanun teklifi yasalaşsa da bazı konular tartışma yarattı. Eleştirilerin odağında ise, meskun alanların maliklerin rızası aranmadan rezerv alanı ilan edilebilecek olmasının yanı sıra, rezerv alan olarak belirlenen yerlerdeki ev sahiplerine eski konutlarının yerine daha düşük kıymetli bölgelerden konut verilebilecek olması yer alıyor.
Kanunla ayrıca daha önce maliklerin üçte ikisinin rızası gereken kentsel dönüşüm çalışmalarına, bundan sonra yüzde 50 artı bir çoğunluğa ulaşıldığında başlanabilecek.

Bakanlık istediği yeri rezerv alanı edebilir

Kanun kapsamında “rezerv yapı alanı” tanımında değişikliğe gidilirken; tanımda yer alan “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi metinden çıkarıldı. Bu düzenlemenin gerekçesinde, uygulamada açılan davalarda, herhangi bir taşınmazın rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için meskun alanlar dışında olması gerektiği yönünde değerlendirme yapılarak hüküm kurulduğu, yerleşim yerlerinde yer alan parsellerin de rezerv yapı alanı olarak belirlenmesinin mümkün olmasının amaçlandığı belirtildi.
Ancak eleştirilere göre, söz konusu düzenleme mülkiyet hakkının ihlali riskini de beraberinde getiriyor. Buna göre, bakanlık istediği yeri rezerv alan ilan edebilecek, mevcut binalar maliklere sorulmadan rezerv alan kapsamına alınabilecek. Rezerv alana alınan yerlerdeki konut sahiplerine ise başka yerlerden konut verilebilecek.

Hak kaybı riski

TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası 2. Başkanı Nusret Suna Reuters’a yaptığı değerlendirmede, “Kentlerimizi dirençli kentlere dönüştürmek için bu çalışmaların yapılması lazım. Ama anladığımız kadarıyla burada mülkiyet hakkı göz ardı ediliyor” dedi ve ekledi:
“Süreci kısaltacak bir adım olduğu doğru ama herkesin anayasal hakları var. Bunları gözardı etmek haksızlık. Hakkaniyetli çözümler bulunmalı. Mülkiyet hakkını yok sayarsınız, istediğiniz her yeri kamulaştırma hakkına sahip olursunuz. Bu da elinizden malınız alınıyor demek. Burada hakkaniyet diye birşey aramak çok zor.”

Rezerv alan kapsamına alınan yerlerdeki ev sahiplerine başka bir bölgeden ev vermenin hak kayıpları yaratabileceğine dikkat çeken Suna, “Elbette kentlerimizin afetlere karşı dirençli kentlere dönüştürülmesi lazım. Ama bunların doğru yapılması gerekir. Geçtiğimiz senelerde bunların örneklerini hep yaşadık. Hiçbir riskli alan olmayan yerler kıymetli olduğu için riskli bölge ilan edildi ama oralar sonradan imara açıldı. Şimdi hükümet ‘işlemleri hızlandıracağım’ diye bu kanunu çıkarıyor ama burada mülkiyet hakkını gözardı etmemek gerek” diye konuştu.
Suna, yasanın TBMM’de kabul edilmiş olmasına karşın, ilgili kısmın tekrardan gözden geçirilmesi gerektiğini belirtti.

İstanbul için yeni imar yasası: Kentsel dönüşüm sil baştan