Kira artışında yüzde 25 sınırı ‘uyarlama’ formülüyle aşılıyor

Hükümetin son iki yılda patlayan enflasyona karşı kiracıları korumak için getirdiği “yüzde 25 kira artışı sınırı” önce “kira tespit” davalarıyla aşıldı. Ancak kira tespit davalarının beş yılını dolduran kiracılara karşı açılabilmesi son zamanlarda “kira uyarlama” davalarının sayısının artmasını beraberinde getirdi.

Tespit davalarının beş yılı dolduran kiracılara açılabildiğini belirten hukukçular “Son dönemde uyarlama davası talebi arttı. Çünkü burada beş yıl kriteri yok. Ev sahibi bir-iki yıllık kiracısı için rakamın yeniden belirlenmesini istiyor” dedi.

‘Bu davalar hiç kolay değil’

Hürriyet Bigpara’ya konuya ilişkin değerlendirme yapan uzmanlar ev sahibinin öngörülemeyen gerekçeler sunması gerektiğini söyledi.

Son aylarda ev sahiplerinin uyarlama taleplerinde büyük artış olduğunu belirten Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Hikmet Güngör “Ev sahibi zam yapsa da kira bedelinin düşük kaldığını görünce kira tespit davası açıyordu. Ama burada beş yıl şartı var. Yani kiracının bu süreyi geçmesi gerek. Ancak uyarlama davalarında zaman sınırı yok. Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine göre sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen olağanüstü bir durum yaşanması halinde uyarlama davası açmak mümkün. Ancak en önemli husus şu; beklenmedik bir gelişme olduğunun kiranın düşük kaldığının ispatlanması gerekir. Yapılan düzenleme nedeniyle dava açılmadan önce arabulucuya gidilmesi şart. Eğer uzlaşma olmazsa dava süreci başlar. Son aylarda öyle örnekler var ki iki yıllık kiracının ödediği rakamla güncel değer arasında üç-dört kat fark var. İşte bu fark ev sahibini ya da işyeri sahibini uyarlamaya itiyor. Ancak bu davaların hiç kolay olmadığı da unutulmamalı” dedi.

‘Olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalı’

Birkaç yıllık kiralamalarda dahi ödenen kira bedeli ile gerçek kira değeri arasında makasın ciddi ölçüde açıldığını belirten Avukat Elvan Kakıcı Şimşek “Mesela kiracı 10 bin TL ödüyor, oysa güncel değeri 50 bin TL’nin üzerinde. Bu zaten olağanüstü bir durum ve kira uyarlama davası açılması için yeterli bir gerekçe. Uyarlama için sözleşmenin kurulmasından sonra taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalı. Yakın dönemde tüm dünyayı etkisi altına almış olan COVID-19 pandemisini ve ülkenin içinde bulunduğu yüksek enflasyonu bu gerekçelere örnek gösterebiliriz” dedi.

‘Kiracının da dava açma hakkı var’

Ev sahibinin yanında kiracının da dava açma hakkı olduğunu söyleyen Hikmet Güngör “Mesela geçen yıllarda pandemi etkisiyle birçok işletme zorunlu olarak kepenk indirdi. Olağanüstü bir durum yaşandı ve işletmeler ciddi gelir kaybına uğradı. Bu nedenle o dönemde mağdur olan kiracılar uyarlama istemişti. Önümüzdeki dönemde de herhangi bir sebeple bir bölgede kiralarda önemli bir düşüş olursa kiracı bedelin aşağıya doğru revize edilmesi için uyarlama davası açabilir. Ancak bugünün piyasa koşullarında davayı açanlar ev sahipleri oluyor” diye konuştu.

‘Sözleşme çekilmez hale geldiyse dava açılabilir’

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Avukat Dr. Ali Yüksel sadece gayrimenkul değil tüm sözleşmelerde uyarlama davaları olduğunu hatırlattı ve “Öngörülemeyen şartlar nedeniyle sözleşme çekilmez hale geldiyse ve bu durum taraflardan kaynaklı değilse uyarlama istenir” dedi.

Ancak kiranın düşük kalmasının tek başına bir neden olamayacağını söyleyen Yüksel “Zaten yüzde 25 sınırını getiren devlet. Dolayısıyla yasayla gelen bir sınırlama nedeniyle kira düşükse bu gerekçe ile uyarlama istenemez. Bu yasayı arkadan dolanmak olur. Dava açılabilir ama büyük bir olasılıkla kazanılamaz. Mahkeme burada marjinal bir gerekçe ister. Mesela evin önüne beklenmedik bir şekilde metro durağı geldi, değeri ciddi ölçüde arttı. Bu durumda mal sahibi kira uyarlaması isteyebilir. Ya da bir evin çevresinde kentsel dönüşüm başladı, gün boyu ses gürültü söz konusu. Yoğun inşaat günlük hayatı etkiliyor. Bu durumda kiracı evin kira bedeli düşsün diyebilir. Ama ‘enflasyonun altında kira artışı nedeniyle kiram düşük kaldı’ demek bir gerekçe değil. Çünkü yüzde 25 zam sınırı kiranın düşük kalması için geldi. Yüzde 25 zam sınırı hiç olmasaydı o zaman uyarlama talebi anlamlı olurdu. Zaten sınırlama öncesi açılan davalarda haklı gerekçe varsa uyarlama taleplerinin kabul edildiğini gördük” diye konuştu.