Konut satışlarından elde edilen kazançlara yeni vergi sürprizi ne olabilir?

Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in katıldığı bir programda arsa ve gayrimenkul üzerinden elde edilen gelirlere ilişkin bir paket çalışma olduğunu belirtmesiyle gerçek kişilerin konut satışlarından elde ettikleri gelirin vergiye tâbi olup olmayacağı gündeme oturdu. Henüz taslak yayınlanmadığı için ne gibi düzenlemeler olacağını kesin şekilde ifade etmek mümkün değil.

Sorun da tam olarak burada başlıyor, yeni düzenlemelere ilişkin detaylı bilgi verilmemiş olması, son derece gergin bir bekleyişe yol açıyor. Konuya ilişkin yapılan çeşitli haberlerde düzenlemenin ivedilikle yürürlüğe gireceği ve “5 yıl dolsa da sınırsız vergi ödeneceği” ibareleri sıklıkla kullanılıyor, bu da gayrimenkullerini satmayı planlayan vatandaşların iyice huzursuz hissetmelerine yol açıyor.

Mevcut sistem nasıl işliyor?

Bilindiği üzere Gelir Vergisi Kanunu’muzda yedi farklı gelir kategorisi yer alıyor. Gayrimenkul satışları, mükellefin satış işlemlerinin niteliğine göre bu yedi kategoriden sadece ikisinin kapsamında değerlendirilebiliyor: Ticari kazanç ve değer artışı kazancı.

Gayrimenkul satışlarından elde edilen gelirin ticari kazanç olarak nitelendirilebilmesi için mükellefin gayrimenkul alım satım işlemlerini belirli bir sıklıkta, devamlılık arz edecek şekilde gerçekleştirmesi gerekiyor. Bir kazanç elde edilmesini sağlayan işlem sayısındaki çokluk, devamlılık unsurunun en belirleyici ölçütü.

Alım satım işlemlerinin hangi amaçla yapıldığı da önem taşıyor. Ağırlıklı olarak kazanç elde etmek amacıyla yapılan işlemler ticari kazanç kapsamında değerlendirilirken, şahsi ihtiyacın karşılanması amacıyla elde edilen kazanç bu kapsama girmiyor. Mükellefin gayrimenkul alım satımı aracılığıyla bir ticari kazanç elde etmesi halinde gelir vergisi borcu doğuyor.

Ticari kazanç teşkil etmeyen hallerde ise gayrimenkul satışından elde edilen gelir değer artışı kazancı olarak nitelendiriliyor. Bu kapsamda yalnızca gayrimenkulün tapuya tescili veya fiilen kullanımına başlanmasından itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar vergiye tâbi.

Diğer bir deyişle, 5 yıldan sonra yapılan satışlardan elde edilen kazançlar üzerinden herhangi bir gelir vergisi alınmıyor.

5 yıllık sürenin dolmasından önce yapılan satışlarda değer artışının hesaplanması için yurt içi-üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE) göz önünde bulundurularak endeksleme yapılıyor. Örneğin, 2019 senesinde 1.000.000 TL’ye alınmış bir gayrimenkulün, 2024 senesinde 5.000.000 TL’ye satıldığını ve endeksleme aracılığıyla gayrimenkulün 2024 maliyet bedelinin 4.000.000 TL olarak belirlendiğini varsayalım. Bu satışta elde edilen değer artışı kazancı, alım bedeli ve satım bedeli arasındaki fark (5.000.000-1.000.000=4.000.000 TL) üzerinden değil, satım bedeli ve endekslenmiş maliyet bedeli arasındaki fark (5.000.000-4.000.000=1.000.000 TL) üzerinden hesaplanıyor.

Senelik olarak belirlenen vergiden istisna tutarın da bu kazançtan indirilmesiyle vergiye tâbi gelir matrahı elde edilmiş oluyor (2024 senesi için 87.000 TL).

Bu sistemle, kişinin sadece elde ettiği kazanç üzerinden vergi ödemesi amaçlanıyor. Satım bedeli ile endekslenmiş maliyet bedelinin eşit olması veya aradaki farkın sadece senelik istisna tutarı kadar olması halinde ise herhangi bir vergi borcu doğmuyor.

5 yıl dolsa da sınırsız vergi

Yapılması planlanan değişikliğin değer artışı kazancındaki 5 yıllık süreye ilişkin olması bekleniyor. Yaygın görüş, gayrimenkulün alımı ve satımı arasında 5 yıllık süre geçmiş olsa da, herhangi bir istisna yapılmaksızın, elde edilen tutarın gelir vergisine tâbi olacağı yönünde. Böylesi geniş bir düzenleme yerine daha hakkaniyetli ve mali güce uygun bir düzenleme getirilmesi ise çok daha muhtemel.

2013 ve 2016 senelerinde de gündeme gelen fakat daha sonra yasalaşamayan bir kanun tasarısında bulunan düzenlemeler de bu ihtimali güçlendiriyor.

Öncelikle, söz konusu tasarıda ikamet amacıyla satın alınan ve fiilen ikamet edilen tek konutun elden çıkarılmasından doğan kazançların vergiye tâbi olmayacağı açıkça belirtiliyor. Benzer bir düzenlemenin, yeni tasarıda da yer alması son derece muhtemel. Zira tek konutu olan bir kişinin konutunu elden çıkarması halinde gelir elde etmiş olarak nitelendirilmesi genel vergi sistemi ile bağdaşmayacak nitelikte.

Yine eski tasarıda, 2, 3, 4 ve 5 yıl elde tutulduktan sonra satılan gayrimenkullerden elde edilen kazançlar için farklı istisna yüzdelerinin belirlendiği görülüyor. 2 tam yıldan fazla süreyle elde tutulan gayrimenkuller için istisna yüzdesi %40 iken, 5 tam yıldan fazla süreyle elde tutulan gayrimenkuller için istisna yüzdesi %75.

Bu düzenleme ile örneğin, 01.01.2019’da 1.000.000 TL’ye alınmış, 01.01.2024’te 5.000.000 TL’ye satılmış ve endeksleme aracılığıyla hesaplanan 2024 maliyet bedeli 4.000.000 TL olan bir gayrimenkulün satışından elde edilen 1.000.000 TL’lik gelirin, 750.000 TL’si istisna ediliyor ve vergiye tâbi gelir matrahı 250.000 TL olarak belirleniyor.

Pek çok Avrupa ülkesinde de benzer kademeli istisna düzenlemeleri mevcut. Bazı ülkelerde ise 10 sene elde tutulduktan sonra satılan gayrimenkullerden elde edilen kazançlar tamamen istisna ediliyor. Eski tasarıda böylesi bir düzenleme yer almıyor fakat yapılacak yeni düzenlemelerde de 10 yıldan fazla süreyle elde tutulduktan sonra satılan gayrimenkullere ilişkin bir istisnanın bulunması yerinde olur. Bekleyip göreceğimiz bir başka düzenleme…

Son haftalarda yeni vergiler gündemden düşmüyor… Düzenlemelere ilişkin detaylar bilinmeksizin yeni bir vergi geleceği söylentileri ise gergin bir bekleyişe yol açıyor. Gayrimenkul satışlarına ilişkin düzenlemeleri de bekleyip görmekten başka çaremiz yok.

Yapılacak düzenlemelerin zaten durgun olan gayrimenkul piyasasında yaratacağı olumsuz etkilerin minimumda tutulması ve zaten maddi açıdan zor durumda olan vatandaşları derinden etkilememesi gerektiği muhakkak. Zira adil bir vergi sistemi tesis edilmesi ancak bu koşullarda mümkün…

‘Vergi yok’ demişti, Şimşek’ten iki yeni vergi sürprizi