‘Mülk alma, kölelik al’ sistemi

Türkiye’de özellikle “lüks” olarak nitelendirilen site ve rezidanslarda aidat ücretleri ara ara basının gündemine geliyor. Aylık 50.000 TL’yi bulabilen aidat bedelleri kısıtlı bir kesimin ödemekten kaçınmadığı bir “ultra lüks” yaşam emaresi olarak algılanarakdaha ziyade magazin gündemini meşgul ediyor. Aslında sorun bunun çok ötesinde; kira bedelini bile aşabilen aidatlar ve bakım/onarım masrafları adı altında site/rezidans yönetimlerinin talep ettiği fahiş tutarlar adeta mülkiyet hakkını ihlal eder bir niteliğe bürünebiliyor.

Hepimizin bildiği gibi Türkiye’de yatırım yapmak için veya yaşamak için alınan “lüks” bir konutun fiyatı semtine ve sunduğu imkanlara göre astronomik rakamlara ulaşabiliyor. Pek çok gelişmiş ülkede havuzlu ve geniş villalar ile Türkiye’de 1+1 ve başka bir binanın duvarına bakan apartman dairelerinin fiyatı neredeyse aynı. İstanbul’da bilinen bir rezidansta ya da şık bir sitede konut alınabilmesi için ortalama 1 milyon doların (33 milyon TL) gözden çıkarılması gerekiyor. Fakat asıl bedel bu konutları satın alırken değil, içinde yaşanırken veya kiraya verilmeye çalışılırken ödeniyor. Zira aidat ve bakım/onarım masrafları pek çok yönetim tarafından adeta bir “ek konut bedeli” olarak konumlandırılıyor.

“Aidat” kavramı aslında ortak alanların temizliği, varsa bahçe veya havuzların bakımı, güvenlik bedeli gibi masrafların daireler/villalar arasında bölüştürülmesinden ibaret. 100 eşit büyüklükte daireden oluşan bir rezidansta aylık 100.000 TL masraf oluşuyor ise her dairenin ödemesi gereken aidatın 1.000 TL’ye tekabül etmesi gerekiyor. Türkiye’de bazı site ve rezidanslarda yaşanan sorun, özetle 100 eşit büyüklükte daireden oluşan bir rezidansta aylık 100.000 TL masraf oluşmaktayken her dairenin 3.000 TL aidat ödüyor olması. Toplanan bu 300.000 TL’nin sadece 100.000 TL’si gerçek masraf. Asıl soru 200.000 TL’nin nereye gittiği. Cevap ise basit: Bizzat rezidansın müteahhidi ya da çoğunluk hisselerinin sahibi şirketler tarafından kurulmuş profesyonel yönetim şirketleri aracılığıyla yine müteahhitlere ya da çoğunluk hisselerinin sahibi şirketlere.

Profesyonel yönetim şirketlerinin pek çoğu aslında aidat karşılığı alınan hizmetleri kendileri sunmuyor. Örneğin, güvenlik, temizlik gibi görevler için kendileri herhangi bir personel istihdam etmiyor. Bunun yerine üçüncü kişilerden hizmet satın alıyorlar. Yani güvenlik için profesyonel güvenlik şirketiyle, temizlik için profesyonel temizlik şirketiyle anlaşıyorlar. Aidat hesaplamaları yaparken ise söz konusu hizmetleri kendileri sunmuş gibi bir “hizmet bedeli” alıyorlar. Örneğin, profesyonel yönetim şirketi tarafından güvenlik hizmeti için üçüncü bir şirkete 100.000 TL, temizlik hizmeti için ise yine üçüncü bir şirkete 50.000 TL ödendiğini ve başkaca bir masraf olmadığını varsayalım. Aidatlar sadece masrafların bölüştürülmesi ile hesaplandığında, hesabın 150.000 TL üzerinden yapılması gerekir. Oysa ki, profesyonel yönetim şirketi kendisi de bu verdiği “hizmetlerden” %10-20 arasında değişkenlik göstermesi muhtemel olan belirli bir pay alıyor. Örneğimizde toplam masraf böylece 180.000 TL’ye çıkıyor. Unutulmaması gereken bir diğer husus, 180.000 TL yönetim şirketinin bir hizmeti olarak nitelendirildiği için ayrıca KDV hesaplanıyor olduğu. Bazı yönetim şirketleri kendi ofis giderlerini, çalışanlarının maaşlarını ve kullandıkları araçların bedellerini, hatta ortak alanlarda kullanılan elektriği bile kendi “hizmetleri” gibi değerlendirip, bütün bu masraflardan %10-20 arasında değişen bir pay alabiliyor. Bu pay ve KDV de eklenince, konutlarda yaşayanların aldıkları hizmet aslında 100 TL değerindeyken ödedikleri aidat 1.000 TL olabiliyor.

Binaların bakım ve onarım masraflarına ilişkin olarak da benzer bir tablo var. Bakım ve onarımların hangi şirketler tarafından üstlenileceği ve bunlara harcanacak bütçe aslında çoğunluğun oylarıyla belirleniyor ama çoğunluk bizzat profesyonel yönetim şirketinin de bağlı olduğu müteahhitlere ya da çoğunluk hisselerinin sahibi şirketlere ait olduğu için malikler seslerini duyuramayabiliyor. Diğer bir deyişle, bakım ve onarımlar da profesyonel yönetim şirketlerinin belirlediği firmalar tarafından yapılıyor. Bakım ve onarımlar da profesyonel yönetimin sunduğu bir “hizmet” sayıldığı için, bu miktarlar üzerinden de %10-20 bandında bir pay ve KDV alınabiliyor. Bakım ve onarım masraflarına katılmama ya da ilgili bakımları birkaç sene sonra yaptırma gibi bir seçenek ise çoğu zaman fiilen mevcut olmuyor. Binalar yaş aldıkça bakım ve onarım masrafları aidatları geçecek seviyelere ulaşabiliyor.

Fahiş aidatlar kira bedellerini olumsuz etkilerken bakım ve onarım masrafları da zaten yapılan yatırıma kıyasla düşük kalan kira gelirini neredeyse anlamsız hale getirebiliyor. Mülke gerçek anlamda yapılan harcamalar bu bedellerin çok altında kaldığı için de, rezidans ve siteler aslında giderek hem albenilerini hem de değerlerini kaybedebiliyor. Bu duruma ne zaman nereye yeni bir inşaat yapılabileceğinin getirdiği belirsizlik de eklenince mülklere yatırım yapmak adeta anlamsızlaşıyor. 2 milyon dolar ödenerek alınmış deniz manzaralı bir ev, on sene içerisinde bütün camlarından yüksek ve zevksizlikte sınırları zorlayan bir binaya bakan, yüksek aidat bedelleri nedeniyle kiraya verilmekte zorlanılan bir eve dönüşebiliyor. Kiraya verilememesi nedeniyle içinde yaşanılmasa da katlanılmak durumunda kalınan aidat bedelleri ve ödenmeye devam eden bakım ve onarım bedelleri de mülk sahibine ciddi bir yük yüklüyor.

“Bu değerde bir konut alan kişi, yüksek aidatları ve bakım masraflarını da ödeyebilir” anlayışıyla, sadece para kazanmaya yönelik bir sistem, kişileri mülk sahibi değil adeta köle, yapıları da “lüks” rezidans ya da site değil adeta “white elephant” olarak tabir edilen masrafları değerinden fazla yapılar haline getiriyor. Alınan mülklerin bu şekilde değersizleştirmesi ise birkaç şirket ve çalışanlarının dışında hiç kimsenin işine yaramıyor. Mülkiyet hakkını ciddi şekilde erozyona uğratan bu uygulamalara bir son verilmesinin zamanı geldi de geçiyor…

İstanbul’un dev sitelerinde aidat zammı isyanları başladı

Sitelerde aidat kavgası büyüyor