Esrarengiz bir durum: Konut satışlarındaki sert artış

Merkez Bankası’nın faiz artırımları ve sıkı para politikasının ilk durgunluğa soktuğu sektörlerden biri gayrimenkul olmuştu. Bu yılın ilk yarısında konut satışlarının düzenli biçimde gerilediğini görmüştük, nitekim TÜİK’in verilerine göre Ocak-Haziran döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 3.7 azalmıştı. Ama temmuzda sürpriz bir gelişme oldu ve konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 13 arttı. Faizin bu kadar yüksek olduğu, bu arada konut kredisi kullanım oranlarına ciddi kısıtların bulunduğu bir ortamda konut satışlarındaki artış esrarengiz bir gelişmeydi. Ve talepteki artış fiyatları yukarı iteceği için enflasyonla mücadele için kötü bir gelişme. Nitekim önceki aylarda reel olarak düşen konut fiyatları Ağustos’ta yeniden enflasyonun üstünde arttı (Ağustos’ta konut fiyatları Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi’ne göre yüzde 3.6, tüketici fiyatları ise yüzde 2.4 artış göstermişti).

Konut satışlarındaki artış daha sonraki aylarda da sürdü. Ve geçen hafta açıklanan veriye göre ekimde kelimenin tam anlamıyla patladı ve geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 76 arttı. Tablo şöyle:

Merkez Bankası’nın paranın musluğunu bu kadar kıstığı, sanayi üretiminin azaldığı, Türkiye ekonomisinin ya küçüldüğü ya da taş çatlasa çok sınırlı büyüdüğü bir dönemde bu konutları kim alıyor?

Temmuz ayında konut satışları uzun bir aradan sonra yeniden artışa geçtiğinde YouTube kanalımda bu konuda bir anket açmıştım. Sekiz binden fazla oyun kullanıldığı ankette öne çıkan seçenek “enflasyonun düşeceğine inanmayanlar”dı.

Burada enflasyonla kastedilen elbette konut fiyat enflasyonu (TÜİK’in enflasyon ölçümünde bu kalem yok). Gerçekten de konut fiyatlarındaki artışın bir biçimde yeniden hızlanacağı beklentisi halkta çok güçlü. Ve marttaki yerel seçimlerden önce yayılan “Dolar patlayacakmış” beklentisinden farklı olarak mantıklı nedenleri olan bir beklenti bu. Herkes mülteci akını nedeniyle gayrimenkul talebinde normal olmayan bir artış yaşandığını görüyor. Diğer yandan yeni konut projesi sayısında da (enflasyon nedeniyle) belirgin bir azalma var, bu da gözle görülebilen bir gelişme. Talep olağandışı biçimde artmış, arz azalmışken konut fiyatlarındaki artışın sürmesi şaşırtıcı olmaz. O nedenle biraz parası olanlar konut fiyatları yerinde sayarken, hatta reel olarak düşerken (Bu yılın ilk yarısında konut fiyatları reel olarak geriledi, yani enflasyonun altında arttı) alacağı gayrimenkulü şimdi almak istiyor.

Ama bunu söylemek yine de konut satışlarındaki artışın üstündeki esrar perdesini aralamaya yetmiyor. Asıl mesele, faizin bu kadar yüksek olduğu, paranın bu kadar pahalı olduğu bir dönemde konut talebinin nasıl bu kadar canlı olabildiği.

Hayır, bunun nedeni konut kredisi kullanımındaki artış değil. Evet, konut kredisi kullanımında son aylarda bir kıpırdanma var ama kredili satışların toplam satışlar içindeki oranı yüzde 12 ile hala uzun dönem ortalaması olan yüzde 30’ların çok altında (emlakın altın çağı olan 2010’lu yılların başında İstanbul’da kredili satışların oranı yüzde 50’ye ulaşmıştı). Aşağıdaki tabloda görüleceği gibi konut satışları büyük oranda peşin parayla yapılıyor (İpotekli satışlar kredili satışları gösteriyor):

Bu ortamda emlak piyasasında nasıl bu kadar çok peşin para dönüyor? Bunun bir nedenini yukarıdaki ankette görmüştük, konut satışlarındaki artışın kur korumalı mevduattan (KKM) çıkan paradan kaynaklandığını düşünenlerin oranı yüzde 28’e ulaşıyordu. Gerçekten de yılbaşında yaklaşık 89 milyar dolar büyüklüğündeki kur korumalı mevduat 51.5 milyar dolar azalarak 8 kasım itibarıyla yaklaşık 37.5 milyar dolar düzeyine geriledi. Eski banka yöneticisi Ömer Rıfat Gencal’ın hesabına göre aynı dönemde bankalardaki döviz mevduatında da yaklaşık 12 milyar dolarlık erime oldu. Bu para nereye gitti?

Hepsi TL’ye değil, dövizde duranların zaten liraya güvenmeyenler olduğu varsayımıyla bu paranın önemli bir kısmının “enflasyon da düşmeyeceğine göre” konuta yöneldiğini söylemek yanlış olmaz. Yani bir anlamda KKM’yi azaltmak için alınan önlemler bileşik kaplar misali konut satışlarını patlattı.

Diğer yandan bu yıl altın fiyatlarında da büyük bir artış oldu. Bu toprakların geleneksel yatırım enstrümanı olan altında bekleyenlerin bir bölümü iyi bir “trader” gibi tepeden satarak gayrimenkule geçti, geçiyor. Nitekim Bloomberg’de geçen hafta konut satışlarındaki artışla ilgili yayınlanan haber analizde Kapalıçarşı’dan bir kuyumcu uzun zamandır altında beklediğini bildiği müşterilerinin ev almak için satış yaptığını söylüyordu.

Bundan sonra ne olur? Kur korumalı mevduattaki erime sürüyor, ama altındaki ralli durdu. Bu arada sanayideki durgunluk giderek derinleşiyor ve reel sektörden konkordato ve iflas haberleri geliyor. Bileşik kaplar örneğini sürdürecek olursak daralan bir ekonomide konut satış patlamasının bir anomali olduğunu, yakında normale döneceğini söylemek bence yanlış olmaz.

Bununla birlikte burası Türkiye, her şey mümkün. En başta da Merkez Bankası’na tepelerden “Artık faiz indirimlerine başlayın” mesajının iletilmesi. Faiz indirimlerinin enflasyonun beli kırılmadan başlaması ve kesintisiz sürmesi durumunda konut satışlarında yeni rekorlar görmek kesinlikle sürpriz olmaz.

Merkez’in anketi gösterdi: Bankalar konut ve taşıt kredilerini gevşetecek

Altınını bozduran konut almaya koştu