Konut fiyatlarında reel artış geri döndü, ne oluyor?

Ocak-ağustos döneminde kredili konut satışları yüzde 49.8 azalırken peşin satışlar yüzde 13.2 arttı. Ekonomik durgunluğa ve sıkı para politikasına rağmen konut satışları neden artıyor?

26 Eylül 2024

Yüksek faiz ve sıkı para politikasının en çok etkilediği piyasalardan biri konut oldu. Düşük faiz döneminde konut fiyatlarında yaşanan çılgın artış durdu ve reel düşüş başladı. Fiyatlar bu yıl her ay yüzde 1-2 civarında artmaya devam etti ama enflasyon çok daha yüksek olduğu için aslında reel olarak eridi. Ta ki ağustos ayına kadar.
Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi’ne göre ortalama konut fiyatı geçen yıla göre reel olarak yüzde 11 gerilemiş durumda. Aşağıdaki tablo bunu gösteriyor:

Fakat ağustosta ilginç bir gelişme yaşandı ve konut fiyatlarında bu yılın başından beri yaşanan reel gerileme durdu. Ağustosta Merkez Bankası’nın endeksine göre Türkiye’de ortalama konut fiyatı bir önceki yıla göre yüzde 3.6 arttı. Aynı ay TÜİK’in enflasyonu yüzde 2.47, İstanbul Ticaret Odası’nınki yüzde 1.73’tü. Yani reel artış uzun bir aradan sonra konut fiyatlarına geri döndü. Üstelik İstanbul’da fiyatlar ağustosta yüzde 5.5 artış gösterdi.
Aslında emlak piyasasında hareketliliğin başladığını temmuz ayında konut satışlarının artışa geçmesinden görmüştük. Türkiye genelinde konut satışları temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 16 artmıştı. Artış ağustosta da sürdü, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 9.9 daha fazla konut satıldı. Aşağıdaki tablo bunu gösteriyor:

Konut fiyatlarının yeniden reel olarak artmaya başlamasının arkasında talepteki artışın olduğu açık. Peki faiz bunca yüksekken ve kredi büyümesine sınır getirilmişken talep neden artıyor?
Hayır, kredi kullanımında dikkat çekici bir artış yok. Ağustosta toplam konut satışları içinde ipotekli, yani kredili satışların payı yüzde 10.1 oldu. Ocak-ağustos döneminde ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 49.8 azalışla 76 bin 485’e indi. Eskiden kredili satışlar toplam satışların yaklaşık üçte birini oluştururdu. Bu oranın özellikle İstanbul’da yüzde 50’ye kadar yükseldiği dönemler olmuştu. Şimdi yüzde 10’a düşmüş olması (bir ara yüzde 5’e kadar gerilemişti) sıkı para politikası ve makro ihtiyati önlemlerin bu tarafta işe yaradığını gösteriyor.
Ama işte buna rağmen konut satışları yeniden artıyor. Bu da bize peşin parayla yapılan alımlarda artış olduğunu söylüyor. Nitekim gerçekten de ocak-ağustos döneminde kredili konut satışları yüzde 49.8 azalırken peşin satışlar yüzde 13.2 arttı. Ekonomik durgunluğa ve sıkı para politikasına rağmen konut satışları neden artıyor?
Akla gelen dört olasılık var. Birincisi kur korumalı mevduattan çıkan paranın bir kısmının konuta yönelmesi. İkincisi yaz aylarında Türkiye’ye gelen “gurbetçilerin” alımları. Üçüncüsü kiralardaki yüzde 25 sınırının kalkması sonrasında kiraya vermek amacıyla yapılan alımların artmaya başlaması. Ve dördüncüsü halkın enflasyonun düşeceğine inanmaması, o nedenle fiyatlar reel olarak gerilemişken yeniden artışa geçmeden (imkanı olanların) ev almak.
YouTube kanalımda bir anket yaparak bu seçenekleri sordum. Sekiz binden çok oyun kullanıldığı anketin sonuçları şöyle:

Görüldüğü gibi enflasyonun düşeceğine inanmayanların konut satışlarındaki artışın ana nedeni olduğunu düşünenler yüzde 50’nin üstünde. Ben de bu faktörün çok etkili olduğunu düşünüyorum.
Koç Üniversitesi ile Konda’nın araştırmasına göre halkın yıllık enflasyon beklentisi yüzde 113. Yıl sonu enflasyon beklentisi yüzde 96, bir yıl sonrasına dair enflasyon beklentisi ise yüzde 101!
Belli ki halk konut fiyatlarında reel düşüşün devam edeceğine inanmıyor, yüksek oranlı artışların geri döneceğini düşünüyor. Ve bunun sonucunda imkanı olanlar fiyatlar yeniden artışa geçmeden konut alıyor.
Kur korumalı mevduattaki erimenin yaz aylarında hızlanmasının da konut talebindeki artışta etkili olduğunu düşünüyorum. Kur korumalıda hâlâ 47 milyar dolar civarında para var. Oradaki paranın önemli kısmının TL’ye güvenmeyenlerin parası olduğu açık. Kur korumalıdan çıkan ama TL’ye geçmek istemeyen ne yapar? Ya döviz ya altın ya da konut alır.
Konut talebinin ve fiyatlarının yeniden artışa geçmesi enflasyonla mücadeleye halkın ikna edilmesinin ne kadar önemli olduğunu bir kez daha gözler önüne serdi. Ekonomi yönetiminin yabancı yatırımcılarla toplantılar ve iktidara yakın medyada programlardan zaman ayırıp halka enflasyonla mücadelenin üç-beş aylık bir şey değil uzun soluklu bir çaba olduğunu ve sıkı para politikasına daha epey bir süre devam edileceğini anlatması gerekiyor. Ve elbette halk söze değil icraata bakacağı için devletin de kemer sıkarak, Mercedes’lerden inerek enflasyonla mücadelede ekonomi yönetimine destek olması şart! Tabii enflasyonla mücadele ciddiyse.
Yoksa parası olan ne alacaksa fiyatı yeniden tırmanışa geçmeden almaya devam edecek. Zaten çok yüksek olan konut fiyatları daha da artınca kiralık talebi patlayacak ve korkunç bir seviyede olan (TÜİK’e göre yüzde 120’nin üzerinde) kira enflasyonu daha da azacak. Enflasyon düşmeyecek.