Proje gayrimenkul yatırım fonları konut sorununu çözer mi?

Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek mayıs ayında yaptığı açıklamada kentsel dönüşümün finansmanı ile konut arzının artmasında önemli bir enstrüman olacağını söylediği Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu (Proje GYF) düzenlemesinde son aşamaya gelindiğini belirtti. Bu proje gerçekten 2000’li yıllardan bu yana inşaata dayalı bir kalkınma programı izlenmesine karşın ülkemizde bir türlü çözüme kavuşturulamayan ve geçen yıl yaşadığımız depremle boyutu daha da büyüyen konut sorununa çözüm olabilecek mi?
Öncelikle gayrimenkul yatırım fonu (GYF) nedir diye baktığımızda; nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri hesabına Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından belirlenmiş varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığıdır. Anlaşılacağı üzere GYF’lere yatırım doğrudan gayrimenkule yatırımdan farklıdır. GYF’ler yatırımcılardan topladıkları paralarla bir havuz oluşturur. Bu havuzdaki paralarla gayrimenkullere yatırım yapılır. GYF’ler yatırımcıların tek başlarına sahip olamayacakları büyük gayrimenkul yatırımlarına katılmalarını sağlar. GYF’lerin getirileri ağırlıklı olarak yatırım yaptıkları gayrimenkullerin kira geliri ve değer artış kazancından oluşur.
GYF alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla gayrimenkul satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir. Fon toplam değerinin en az yüzde 80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunludur. Onun dışında ilgili düzenlemede belirlenmiş para ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapılabilir.
Mevcut düzenlemeye göre GYF, gayrimenkul projelerine yatırım yapmaz (istisnai durumlar hariç) ve gayrimenkullerin inşaat işlerini kendisi üstlenemez. Ayrıca otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süpermarketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez.
GYF’ler katılma payları karşılığı yatırımcılardan topladığı fonlarla yukarıda belirtilen esaslar çerçevesinde yatırım yapar. Bununla birlikte GYF’lere herkes yatırım yapamaz. Fonun katılma payları sadece nitelikli yatırımcılara satılabilir. Nitelikli yatırımcı, SPK’nın düzenlemelerinde tanımlanan ve kendi yatırım kararlarını verebilecek ve üstlendiği riskleri değerlendirebilecek tecrübe, bilgi ve uzmanlığa sahip profesyonel müşteridir. Bunlar daha çok büyük kurumsal firmalar ile bireysel yatırımcılardan özellikle parasal nitelikli belirli koşulları gerçekleştirebilenlerdir. Dolayısıyla küçük yatırımcılar GYF’lere yatırım yapamaz. Şimşek’in açıklamalarına göre halen SPK tarafından ihraç belgesi onaylanan 184 GYF bulunuyor.
Mehmet Şimşek’in açıklamalarından kamuoyuna yansıyan bilgilere göre ise Proje GYF, GYF’lerin yeni bir alt türü olarak ortaya çıkacak gibi görünmekle birlikte tüm GYF’lere bu olanağın sağlanması mümkün olabilir. Açıklamaya göre GYF’ler projelere yatırım yapabileceği gibi gayrimenkullerin inşaat işlerini üstlenmeleri de mümkün hale gelecek. Düzenlemeyle mevcut fonlar portföylerini uygun hale getirip tür değişikliği yapabilir. Böylece Proje GYF’ler, portföylerine üzerinde proje geliştirilecek arsa ve gayrimenkul projelerini dahil edebilecek. Düzenlemede yer alacak şartları sağlayan yatırım fonları, unvanlarında “proje” ibaresine yer verecek ve Proje GYF olarak anılacak.
Açıklamalara göre yatırımcılar proje bitiminde gayrimenkulün satışından ya da kirasından gelir elde edebileceği gibi ayni çıkış yaparak ev sahibi olma imkanına da sahip olabilecekler.
Şimşek’e göre Proje GYF’ler, gerek geliştirecekleri projeler gerekse diğer projelerden alabilecekleri konut nitelikli bağımsız bölümlerle konut piyasasında arz hareketliliğini artıracak ve böylelikle fiyatların düşüş eğilimine geçmesinde katkı sağlayacak. Konut arzının artmasıyla konut fiyatlarının yukarı yönlü baskısı azalacak ve konuta erişilebilirlik kolaylaşacak.
Proje GYF’lere para yatıran yatırımcılar projeler inşaat bitiminde değerleneceğinden, bu değer artışından fon sistemi ile faydalanacaklar. Kişi fondaki parasını çekip başka bir yerden gayrimenkul alabilecek.
Sonuç olarak baktığımızda, Türkiye halen konut talebinin normal koşullarda bile çok yüksek olduğu bir ülke konumunda. Kentsel dönüşüm, deprem, yurt dışından sayısı net bilinmeyen ve devam eden göç gibi unsurları da göz önüne aldığımızda, bu talebi karşılamak için her yıl belirli bir miktarda konut üretiminin zorunlu olduğu bir ülke durumunda.
Özellikle son bir yılda konuta erişimde yaşanan zorluklar hem üretici hem de konut alıcısına yönelik kredi olanaklarının kısıtlanması gibi sebeplere bağlı olarak konut talebi ve dolayısıyla konut arzı minimum seviyelere indi. Şu anda tam hissedilmese de konut arzının bu kadar azalması önümüzdeki yıllarda talebin karşılanamaması nedeniyle sorunun daha da büyümesine yol açabilecek. Proje GYF bu sorunun çözümünü sağlayacak en kritik araç değil sadece küçük katkı sağlayabilecek ikincil bir araç durumunda. Konuyla ilgili şu noktalar önem taşıyor:
-Düzenleme yine sadece nitelikli yatırımcılara satılabilmeyi kapsıyorsa sisteme küçük yatırımcılar dahil olamayacak.
-Mevcut haliyle GYF uygulaması ve bazı yönleri ile benzeyen gayrimenkul sertifikası uygulaması istenen düzeyde başarı sağlamadı. Burada da çok sınırlı katkı sağlanması yüksek olasılık.
-Uygulamadan daha çok belirli sayıda büyük müteahhitler kazançlı çıkacak. Düzenlemeye ilişkin sahip olduğumuz bilgi çerçevesinde görünen daha çok belirli müteahhit grubunu konut piyasasındaki olumsuzluktan korumaya yönelik.
-Ülkemizde konut sorununun gerçek çözümü ekonomiyi rayına oturtup konut üretim maliyetlerinin artmamasını sağlayarak ve ev sahibi olmak isteyenlerin finansmana erişimini ve erişim koşullarını kolaylaştırarak mümkün olacak. İkinci olarak da ülkeye yurt dışından devam eden göçün önüne geçerek ve hatta gelenlerin geri dönmesini sağlayarak konut ihtiyacı azaltılmalı.
Dolayısıyla Proje GYF yeni bir enstrüman olması dolayısıyla yararlı ancak bu aracın Türkiye’de konut sorunun çözümüne ciddi katkı sağlamasını beklemek gerçekçi değil.

Gayrimenkul yatırım fonlarına inşaat yapma, arsalarında proje geliştirme izni geliyor