Konutta ‘kritik bölgeye’ girildi, kredili satışlar çöktü

Yükselen konut fiyatları ve kredi faizlerinin yanı sıra ağustosta ikinci konuta gelen kredi kısıtlaması eylülden sonra ekim ayında da konut satışlarını düşürdü. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre Türkiye genelinde konut satışları ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 8,7 azalarak 93 bin 761 düştü. Satışlar ilk 10 ayda da bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 14,3 azaldı. Satış adetlerinin 100 binin altına düşmesi konut piyasasının yavaşlaması olarak değerlendirilirken, krediye erişimin zorlaşması ipotekli (kredili) satışları vurdu. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 58,0 azalarak 5 bin 577’ye geriledi. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 5,9 gerilerken, böylece son 5 yılın en düşük ipotekli satışı gerçekleşti. Ocak-ekim döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 31,2 azalışla 166 bin 461 oldu. İpotekli (kredi) konut satış adedi, ekonomi yönetiminin enflasyonla mücadelede attığı adımlar sonrası ekimde tarihin en düşük ikinci aylık rakamını gördü.

Kredili konut satışlarında eylülde ‘kusursuz fırtına’

‘Kredi taksitleri ödenemez seviyeye geldi’

Konut satışlarındaki düşüşü değerlendiren İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman, “Bu tablonun oluşmasında yüksek seyreden konut fiyatları ve konut kredi faizleri  etkili oldu. Bu da kredi taksitlerini ödenemez seviyeye getirdi. Eskiden kira fiyatları 3 bin TL iken, kredi taksidi 2 ila 3 kattı. Yani 9 ila 10 bin arasındaydı. Şimdi ise kiralar 30 bin TL’ye çıkarken, kredi taksitleri 5 kat artarak 150 bin TL’ye çıktı” dedi. Bu durumun konut sahibi olmak yerine insanları kirada kalmaya zorlayarak kiraların artmasına neden olduğuna dikkat çeken Büyükduman, bu tablonun da piyasada kısır döngü oluşturduğunu söyledi. Öte yandan kredi kullanmadan konut alan kitlenin ise daha önceden olduğu gibi ücretli olmayan kesim olduğunu belirten Büyükduman şöyle konuştu: “Aslında bu kesimin kredisiz alma gücü var. Faizleri uygun olunca krediye yöneliyor. Çünkü bu kesim enflasyondaki artışı hizmet bedellerine yansıtabiliyor.”

Sıkılaştırıcı adımların etkisi

Konut kredilerindeki sıkılaştırıcı adımların etkisinin eylül ayı itibarıyla görülmeye başladığını belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya da, “24 Ağustos 2023 tarihinde BDDK kararı ile ikinci ev alımlarında konut / değer oranı yüzde 75 oranında azaltılmıştı. Bu karardan sonra eylül ayında 8 bin 500’e düşen ipotekli satışlar, ekim ayında ise 5 bin 500 adede kadar düşmüş oldu. Konut kredisi faiz oranlarının da artık kamu ya da özel banka ayrımı olmadan aylık bazda minimum yüzde 3 seviyesinde olması da insanların konut kredisi ile alım yapmaları noktasındaki en önemli engel. Bu iki ana etken ipotekli satışları oldukça önemli derecede etkiledi” diye konuştu.

Hane halkı geliriyle konut alacak kişi sayısı azalıyor

Konut satışlarında aylık 100 bin adedin altına düşülmesini satışlarda yavaşlama olarak değerlendiren Maya şöyle konuştu:

“Konut fiyatlarındaki artış hız kesse de gelinen ortalama satış rakamı ülkemizdeki hane halkı geliri ile değerlendirildiğinde her geçen gün konut satın alabilecek kişi sayısı azalıyor. Bir de buna kredili konut alımlarındaki daralma eklenince ekim ayındaki satış adeti yaklaşık 94 bin adet seviyesinde gerçekleşmiş oldu.”

İkinci el satışları da yüzde 7.8 azaldı

Türkiye genelinde ikinci el konut satışları ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 7,8 azalış göstererek 64 bin 531 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı yüzde 68,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 14,6 azalışla 696 bin 8 olarak gerçekleşti.

Yabancılar 2 bin 535 konut aldı

Bazı bölgelerin yabancıların oturumuna kapatılması, ikâmet izni amaçlı ev fiyatlarının yükseltilmesi gibi uygulamalar yabancıya konut satışını etkiledi. Yabancılara yapılan konut satışları ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 52,9 azalarak 2 bin 535 olurken, ocak-ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 44,4 azalarak 30 bin 599 oldu. Ekim ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 2,7 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 931 konut satışı ile Antalya aldı. Antalya’yı sırasıyla 758 konut satışı ile İstanbul ve 294 konut satışı ile Mersin izledi.

En çok Ruslar satın aldı

Ekim ayında Rusya Federasyonu vatandaşları Türkiye’den 713 konut satın aldı. Rusya Federasyonu vatandaşlarını sırasıyla 235 konut ile İran, 152 konut ile Almanya ve 138 konut ile Ukrayna vatandaşları izledi.

Merkez Bankası eski Başekonomisti ve Bilkent Üniversitesi öğretim üyesi Prof. Dr. Hakan Kara da X’de yaptığı paylaşımla artan konut fiyatlarına dikkat çekti.  Kara, Türkiye’nin konut kredilerinin milli gelire oranının en düşük ülke olduğunu söyledi.

Konut kredilerinin milli gelire oranı en düşük ülke iken konut fiyatlarının en hızlı arttığı ülkeyseniz bir yerlerde ciddi yanlış yapmışsınız demektir. pic.twitter.com/lecrAiYJYT

— Hakan Kara (@ali_hakan_kara) November 16, 2023

Yabancıya konut satışında bir kısıtlama daha: 200 bin dolara çıkarıldı