7 maddede kentsel dönüşüm yasası: Sağlıklı konut mu? Mülkiyetin el değiştirmesi mi?

Kentsel dönüşüme yönelik düzenlemeler içeren kanun teklifi 8 Kasım 2023’te TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilerek yasalaştı.  21 maddelik kanunun öncelikli amacının afet riski olan bölgelerde kentsel dönüşüm çalışmalarını hızlandırmak olduğu açıklanmıştı. Ancak meslek odaları ve uzmanlardan değişikliğe ilişkin eleştiriler geldi.

Yeni düzenlemeyi 10Haber’e değerlendiren Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği (TMMOB) Şehir Plancıları Odası İstanbul Büyükkent Şube Başkanı Esin Köymen yasayı “mülkiyet hakkının gaspı” diye değerlendirdi.

Köymen yeni düzenlemenin getirdiklerini ve vatandaşlar için “tehlikeli” bulduğu noktaları yedi madde halinde anlattı.

Kentsel dönüşüm kararında salt çoğunluk

Yeni düzenlemeyle kentsel dönüşüm kararı için hak sahiplerinin üçte iki çoğunluğunun aranması zorunluluğu kaldırıldı. Karar hak sahiplerinin salt çoğunluğuyla alınacak.

Köymen salt çoğunluk kararıyla ilgili “Eski düzenlemede üçte iki şartı yapının yıkımı değil yeniden yapılmasıyla ilgiliydi. Riskli yapı analizini herhangi bir bağımsız bölüm sahibi yaptırabiliyor. Riskli çıkarsa önceki mevzuatta size 60 gün süre veriliyor, bu sürede kat malikleri karara itiraz edebiliyor ve itiraz genellikle reddediliyordu. Ardından 60 gün daha süre veriliyor, sonra bina yıkılıyordu. Devamında üçte iki çoğunluk sağlarsanız yeni yapı için sözleşme imzalıyordunuz. Geri kalan üçte bir için bakanlık devreye giriyordu. Yeni düzenlemede bağımsız bölüm değil hisse esas alınıyor. Yani hisse payı yüzde 50+1’e tekabül eden dört dubleks daire sahibi bu sözleşmeyi yapabilir. Burada da büyük gayrimenkul şirketleri devreye girecek” dedi.

Güvenlik güçlerine verilen yetkiler

Düzenlemeyle riskli yapı tahliyesinin engellenmesi halinde güvenlik güçleri devreye girecek.

Kiracı ya da hak sahibi risk tespitini engellerse yapı yetkililerin yazılı izniyle çilingir yardımıyla açılıp denetlenebilecek. Riskli yapıların yıktırılması için mülk sahibine tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecek. Tahliye engellenirse polis devreye girecek.

Köymen kolluğa verilen yetkiler için “Yasayla birlikte mülkiyet hakkıyla ilgili ciddi sorunlar ortaya çıkacak. Kolluk kuvvetleri özel haneye girebilecek, yapıyı boşaltabilecek. Öte yandan yapının risk analizi mülk sahibi evde yokken bile yapılabilecek. Ayrıca yeni yapı ruhsatı alınmasıyla ilgili bütün kısıtlılıklardan muaf olacak. Bunlar doğrudan doğruya mülkiyet hakkının gasp edilmesi anlamına geliyor” değerlendirmesi yaptı.

Deprem bölgesindeki yargı süreçlerini hızlandıracak adımlar

Yasa 6 Şubat depremlerinin gerçekleştiği alanda yıkılamayan binalarla ilgili yargı süreçlerini hızlandırıyor. İnceleme, savunma verme, keşif ve bilirkişi incelemesi, davaların karara bağlanması gibi süreçler belirli gün sayısıyla sınırlandırılıyor. İlk inceleme 10 günde yapılacak. Ardından dava dilekçesi, sonra da 15 gün içinde savunma verilecek. Bu süre bir kereye mahsus en çok 10 gün uzatılabilecek. Savunma verilmesi ya da savunma verme süresinin sona ermesiyle dava dosyası son halini alacak.

Bu davalar en geç 15 gün içinde karara bağlanacak. Kararın ardından da 15 gün itiraz süreci olacak. İstinaf istemi en geç iki ay içinde karara bağlanacak.

Köymen buradaki kritik konunun bazı kararlarla ilgili itiraz yolunun kapanması olduğunu söylüyor:

“Afet bölgesi ilan edilen 11 ilin olduğu bölgede ivedi yargılama usulünü getiriyor. Yıkımlarla ilgili yürütmeyi durdurma kararı geliştirildiğinde buna itiraz edemiyorsunuz. Keşif, bilirkişi, istinaf süreleri ile ilgili ciddi kısıtlamalar var.”

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın rolü

Riskli yapı denetimi 16 Ekim’de kurulan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idareler tarafından yapılabilecek. Riskli yapıların tespiti ve Hazine taşınmazlarının değerlendirilmesi görevi kanunla birlikte Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na verildi.

Hak sahipliği çalışmaları, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut veya iş yerinin değeri gözetilerek yapılacak. Bunun dışında Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın kararı doğrultusunda kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve benzeri usullerle yürütülecek.

Köymen yasa değişikliğini Kentsel Dönüşüm Başkanlığı üzerinden değerlendirmek gerektiğini söyledi ve başkanlığın rolünü şöyle anlattı:

“Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile  16 Ekim 2023’de Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kuruldu. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı, TOKİ’den çok daha yetkili başkanlık olarak düzenlendi ve özel bir bütçesi var. Başkanlığın kullanacağı yetkileri üç başlıkta özetleyebiliriz.

-6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi ile ilgili yetkileri kullanacak ve bununla ilgili bütün mevzuatı düzenleme yetkisi var.

– 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. Maddesi kapsamındaki kentsel dönüşüm ve gelişim alanlarını ilan etme yetkisi var.

-5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatarak Kullanılması Hakkındaki yasayla ilgili yenileme alanlarına ilişkin hazırlıkları da yapabiliyor.

Dolayısıyla bu torba yasayı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı üzerinden değerlendirmek gerekiyor. Torba yasada getirilen değişiklikler 6306’nın uygulanmasıyla ilgili ama diğer saydığım yasalar da başkanlığın yetkisinde.”

Hızlı kentsel dönüşüm formülü yasalaştı: 50+1 ‘yıkın’ derse bina yıkılacak

Dönüşüm süreci nasıl işleyecek?

Dönüşüm sürecinde hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi durumunda, borçlanma bedeli üzerinden hak sahibi ile sözleşme yapılacak ve borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapu devredilemeyecek.

Mülk sahipleri dönüşüm çerçevesinde sözleşme imzalamak istemez ve buna direnirse Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespiti, tahliye ve yıktırma masraflarını hisseleri oranında ödemek zorunda kalacak.

Yoksul ve dar gelirli kimselerin borçlarını ödeyecek gücü yoksa, yapının tapuda hak sahibi ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı adına paylı mülkiyet esaslarına göre tescil edilmesi mümkün. Böyle bir durumda kalacak başka yeri olmayan hak sahiplerine oturma hakkı tanınacak.

İstanbul’da dönüşümü hızlandırmak için başlatılan “Yarısı Bizden” kampanyasının uygulanabilmesi adına hak sahiplerine mali yardımın önü açılacak.

Köymen dönüşüm sürecinde yaşanabilecek sorunları şöyle özetledi:

“3 bin 500 lira gibi bir kira yardımı var. İnsanların binalarını dönüştürmek için ihtiyaç duydukları parayı ödeyememeleri durumunda Kentsel Dönüşüm Başkanlığı hisselerine el koyuyor. Evin sahibi hayatı boyunca kira vermeden o evde oturabiliyor ama öldüğünde varislerine aktarım olmuyor. Çünkü tapudaki hissedar Kentsel Dönüşüm Başkanlığı oluyor. Bir taraftan depremler ve afetler gerekçe gösterilip insanlar korkutulurken diğer yandan  da sağlam bir binada oturabilmesinin tüm sorumluluğunu da vatandaşa yükleyen bir düzenleme. Hızlı bir mülkiyet el değişimi anlamına geliyor.

Günümüz koşullarında hem yeni yapılacak evin kredisini hem bu süre zarfında çıkacağınız evin kirasını ödeyemiyorsanız hisseniz Kentsel Dönüşüm Başkanlığına devrediliyor. Vatandaş sağlıklı bir yerde yaşamanın bedelini tek başına ödemek zorunda kalıyor. Ödeyemezse de bulundukları alanları gayrimenkul değerleri daha düşük yerlere doğru giderek bırakmak zorunda kalıyor..”

Rezerv yapı alanı nedir?

Kanunda “rezerv yapı alanı” tanımı da değiştirildi. Rezerv yapı alanı, yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen alanlar olarak tanımlanıyordu. Bazı yasal süreçlerde tanımın halihazırda yerleşim alanı olan yerleri içermediği tespit edildi, bunun üzerine yerleşim yerlerinde yer alan parsellerin de rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesinin yolu açıldı.

Köymen bu tanımla herhangi bir yerleşim yerinin rezerv alan ilan edilebileceğini, dönüşüm sırasında ortaya çıkan maliyeti karşılayamayan herkesin o bölgeden itileceğini söyledi, “Bu özel mülkiyetin el değiştirmesi sürecidir” dedi.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın rezerv alan ilan edilen alanlarda doğrudan yetkili olduğunu belirten Köymen, “Yerel yönetimlerin bu alanlarla ilgili herhangi bir tasarrufu olamıyor. Bir yerel yönetimin sınırları içerisinde rezerv yapı alanı ilan edildiğinde merkez tarafından imar planlama süreci oluşmaya başlıyor. Bu da bütün kamusal mülkiyetin özelleştirilmesi anlamına geliyor. Çünkü burada yapılacak alanlar doğrudan doğruya konut ve işyeri üzerinden paylaşılıyor. İhtiyaç olan kamusal alanların yapılaşmaya açılarak tüketilmesi anlamına da geliyor. Hazine arazilerinin kullanımındaki bütün yetki merkeze geçtiği için yerel yönetimin yetkisi elinden alınmış oluyor. Yasal düzenlemeye bir bütün olarak baktığımızda bir taraftan hazine mülkiyetleri özelleştiriliyor, diğer taraftan özel mülkiyetler el değiştiriyor” diye konuştu.

Tescil harici alanlarla ilgili de bir düzenleme olduğunu belirten Köymen, “Tapu kaydı olmayan, hazineye ait ama kamunun kullanımında olan ortak alanlarla ilgili bir düzenleme daha var. Bunlara parsel numarası verilip önce Hazine adına kaydedilmesi arkasından da bu alanların Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na devredilmesi mümkün oluyor” dedi.

Kentsel dönüşüm süreci nasıl olmalı?

Köymen sağlıklı bir kentsel dönüşüm süreci için temel yaklaşımı ise şöyle anlattı:

“Afetlere karşı vatandaşın sağlıklı bir konutta yaşayabilmesinin yolu olarak sadece vatandaşın para harcaması yöntem olarak sunuluyor. Devletin herkesin sağlıklı konuta ulaşabileceği imkanı yaratması gerekiyor. Bizde konut bir zenginleşme ve tekelleşme aracı. Yaşam alanı olmaktan çok ekonominin döngüsü olarak yer alıyor. Dönüşüme gücü yetmeyen vatandaşlara ciddi şekilde destek sağlanması gerekiyor. Herkesin kirasını ödeyebileceği kiralık sosyal konutların hayata geçirilmesi gerekiyor.”

Kentsel dönüşümde ‘çilingir’ dönemi