Konut piyasasına bir bomba geliyor: Rayiç bedeller 15 kat artacak

Devlet bütçesinde bir türlü azaltılamayan açık ve kamu harcamalarının yüksekliği, devleti yeni gelir kalemleri bulmaya yönlendiriyor. Tapu harcı tahsilatlarının artması için çalışma başlatan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, ülke çapında belediyelerle işbirliği içinde konut rayiç bedellerini o konutların piyasa değerine yaklaştırmak için çalışma başlattı.

Konut sektöründe 2026 yılıyla beraber rayiç bedellerde kapsamlı bir güncelleme yapılması planlanıyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile belediyelerin ortak çalışmasıyla, rayiç bedellerin piyasa değerlerine yaklaştırılması amaçlanıyor. Edinilen bilgilere göre, bedellerin mevcut değerlerin 10 ila 15 katına kadar artması tahmin ediliyor.

“Vergi Kaybı ve Eksik Sigorta” raporuna göre, Türkiye’de yılda ortalama 1,5 milyon konut satışı gerçekleştiriliyor. Fakat rayiç bedel ile gerçek satış fiyatı arasındaki fark sebebiyle ortaya çıkan vergi/harç kaybı 6 milyar dolar civarında oluyor.

Konut satışı başta olmak üzere gayrımenkulde tapu harcı, satışa konu gayrımenkulün belediye tarafından ilan edilen rayiç bedeline göre belirleniyor. Rayiç bedeller genellikle piyasa değerinin çok altında kaldığı için alıcılar ve satıcılar tapu harçlarını ve diğer vergileri bu bedel üzerinden ödemeyi, tapuda gerçek alım satım bedelini göstermemeyi tercih ediyor. Rayiç bedellerin piyasa fiyatlarına yaklaşması bu harç ve vergilerin tahsilatında yükselmeye neden olacak.

Yayımlanan raporda aynı zamanda, rayiç bedel üzerinden yapılan sigortaların, olası afetlerde yetersiz ödeme riskini artırdığına dikkat çekiliyor. Mevcut sistemin, kentsel dönüşüm projelerini yavaşlattığı ve konut fiyatlarının erişilebilirliğini olumsuz yönde etkilediği de aktarılıyor.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum da daha önce yaptığı açıklamalarda, tapu harçlarının gerçek satış değeri üzerinden alınması gerektiğini dile getirmişti. Kurum “Gerçek değer üzerinden tapu harcı alınması, adaletsizliği ve haksızlığı ortadan kaldıracaktır” değerlendirmesinde bulunmuştu.

Rayiç bedellerin gerçek değerlerine ulaşması piyasayı nasıl etkileyecek

Yeni sistemin devreye girmesiyle beraber, ev sahipleri tapuda görünen değerlerinin gerçek piyasa değerine yaklaşmasıyla mülklerinin resmî olarak daha değerli hâle geldiğini görecek. Bu durum sadece psikolojik bir prestij artışı değil, aynı zamanda hukuki açıdan da güçlü bir avantaj sağlayacak. Çünkü rayiç bedelin yükselmesi, gelecekte satış yapacak mülk sahipleri için satış fiyatlarını destekleyen resmî bir belge niteliği taşıyacak. Alıcı-satıcı arasındaki değer tartışmaları azalacak, kayıt dışı bedel beyanları yerine gerçek değer üzerinden işlem yapılacak.

Kredi limitleri artacak

Artışın bir başka önemli yansıması ise bankacılık sektörü üzerinde etkili olacak. Bankalar, kredi teminatı olarak gösterilen taşınmazların değerini hesaplarken rayiç bedeli dikkate alır.

Dolayısıyla rayiç bedellerin yükselmesi, doğrudan kredi limitlerinin artmasına neden olacak. Özellikle yatırım yapmak isteyen bireyler ve şirketler için bu durum finansmana erişimi kolaylaştıracak. Daha önce düşük rayiç bedel sebebiyle teminat değeri yetersiz bulunan taşınmazlar, yeni sistemle birlikte krediye uygun hâle gelebilecek. Bu da hem bireysel yatırımcıların hem de inşaat şirketlerinin projelerine ivme kazandırabilir.

Konut satışları olumsuz etkilenebilir

Rayiç bedel artışı, belediyelerin emlak vergisi gelirlerini artırarak bütçelerine ek kaynak sağlayacak. Bu gelirler altyapı, kamu hizmetleri ve yerel kalkınma projelerine yatırım için kullanılabilir. Fakat, sektör temsilcileri vergi ve harçlardaki yükselişin konut satışlarını olumsuz etkileyebileceği konusunda uyarıda bulunuyor.