‘Faiz ve döviz yükselecek’ beklentisi gayrimenkulü gözden düşürdü

Son 2 yılda birçok yatırım kanalının kapanması nedeniyle en çok yatırım yapılan alan olarak öne çıkan gayrimenkul sektörü, alternatif yatırım araçlarının ortaya çıkmasıyla satıcı yönlü bir piyasaya dönmeye başladı.

Ekonomi gazetesinden Leyla İlhan’ın haberine göre, riskli bölgelerden ayrılma isteğinin yanı sıra kur korumalı mevduatta (KKM) faiz sınırının kaldırılması, döviz ve altının artacağı beklentisi de ev sahiplerini satışa yönlendiriyor. Piyasadaki yüksek fiyatlar, uzayan geri dönüş süreleri ve fiyatların daha fazla artmayacağı beklentisi de satılık konut sayısını yükseltti. Endeksa verilerine göre sadece İstanbul’da mart ayında satılık konut bir önceki aya göre yüzde 41 artarak 48 bin 247’ye yükseldi.

Alternatif rotalar oluştu

Gayrimenkul pazarındaki son gelişmeleri değerlendiren Tapu.com CEO’su Emre Erşahin, yatırımcıların özellikle negatif faiz ortamında paranın gidebileceği bir yer olmadığı için gayrimenkule yöneldiğini kaydetti. Ancak KKM’de faiz limitinin kaldırılması ve bankaların mevduat faizlerini artırmaya başlamasının yatırımcıya alternatifler sunduğunu belirten Erşahin, “Ayrıca Türkiye’de de döviz ve altında yükselişler bekleniyor. Bundan sonraki süreçte konuttaki hareketliğin satıcı yönlü olacağını düşünüyorum. Çünkü artık 2 yıldır gayrimenkule park eden para, artık alternatif yatırım araçlarına gitmeye başlayacak” diye konuştu.

Seçimden sonra doların 23-24 TL’lere gelmesi durumunda döviz satıp gayrimenkule geçenler olabileceği ancak bunun kalıcı olmayacağı görüşünü dile getiren Erşahin, “Hükümet kurulup Merkez Bankası’nda kuru kontrol altına alacak irade oluşuncaya kadar geçen 1 aylık süre kadar olur. Fakat seçim ikinci tura kalırsa dövizdeki artış daha yüksek olabilir” yorumunda bulundu. Erşahin, satıcılı piyasanın devreye girmesiyle konutta fiyat artışının yılın ikinci yarısından itibaren enflasyonun gerisinde kalacağını sözlerine ekledi.

Konut fiyatları bir yılda yüzde 141,5 arttı

Bu arada Merkez Bankası, büyük deprem felaketinin yaşandığı şubat ayına ilişkin Konut Fiyat Endeksi (KFE) verilerini açıkladı. Buna göre, ülke genelinde konut fiyatları şubatta yıllık yüzde 141,5 arttı. Aylık bazda ise yüzde 8,4 yükselerek son 8 ayın en yüksek aylık artışını kaydetti. 100 metrekare bir evin ortalama fiyatı ülke genelinde ilk kez 2 milyon TL’yi aşarken, İstanbul’da ise ilk kez 3 milyon TL’yi gördü. İzmir’de konut fiyatları yüzde 142,6 ile ülke ortalamasının üzerinde artarken, bu oran Ankara’da yüzde 142,1 ve İstanbul’da yüzde 138,3 oldu.

Yabancı bankalardan ortak görüş: Seçimden sonra faiz ve dolar yükselecek

Yatırımcı evini satıyor

Şu anda satılık ilanlarının kiralıktan daha yüksek olduğunu söyleyen Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan, “Burada büyük bir çoğunluk konutunu satıp, başka bir araca tedbir amaçlı olarak yatırmak istiyor” diye konuştu. Özellikle birden fazla emlak sahibi yatırımcı arasında “artık ciddi prim yaptık, bundan sonra eskisi kadar primlenmeyecek. Satıp karımı cebime koyayım” diye düşünen bir kesimin bulunduğunu aktaran Akdoğan şu görüşü dile getirdi: “Çünkü 1 yıl önce 1 milyona aldığı ev şimdi olmuş 6 milyon. Eğer satılıyorsa niye satmasın. Fakat 8 milyon olma ihtimali olsa da aynı zamanda 6 milyonda kalma ya da geri gelme ihtimali de var. Bunu riske etmek istemeyen insanlar da gayrimenkul piyasasında.”

Fiyatlarda gerileme bekleniyor

Hakan Akdoğan, deprem konusundaki farkındalığın seçim sonrasında da devam etmesi halinde özellikle birinci derece deprem bölgesi olan Tuzla’dan Büyükçekmece’ye uzanan hat boyunca fiyatların yerinde sayacağını, hatta özellikle deprem öncesi yapılmış tüm yapılarda geriye gidebileceğini ifade ederek “Şu anda da bölgedeki bu yapılarda fiyatlar artmıyor” diye konuştu.

Piyasadaki son gelişmeleri değerlendiren Zingat Satıştan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Eser Karaismailoğlu da Türkiye genelinde ev arayanların yüzde 64’ünün kiralık, yüzde 36’sının satılık istediğini, İstanbul özelinde ise bu oranların yüzde 52 kiralık yüzde 48 satılık şeklinde değiştiğine dikkat çekti. Karaismailoğlu, “İnsanlar Gebze, Tekirdağ ve Çorlu gibi bölgelerde ev aramaya başladılar. Dolayısıyla İstanbul’da stoklardaki artış daha çok güney tarafında yaşanıyor” dedi.

Hedef alım süresinin de uzadığına dikkat çeken Karaismailoğlu, “2022’de 1 ay içinde ev almayı hedefleyenlerin oranı yüzde 69 iken, 2023’te bu oran yüzde 60’a düştü. 3 aya kadar almayı düşünenlerin oranı ise yüzde 29’dan yüzde 37’ye yükseldi. Bu da bize fiyatların yukarda olduğunu, satın alma kabiliyeti ve bütçesi olan kesimin azaldığını gösteriyor. Bu nedenle kendilerine en uygun evi arama süreci içindeler. Diğer taraftan yatırım tarafından farklı enstrümanlara kayış var. Yüzde 25 kira sınırı nedeniyle çünkü kiracıyla uğraşmak istemiyor. Ayrıca 12 ila 13 yıla varan geri dönüş süreleri 20 yıla çıkmış durumda. Buda konuttaki cazibeyi sınırlandırıyor” diye konuştu. Karaismailoğlu, yaz sezonun açılmasıyla birlikte gurbetçilerin, yabancıların gelmesi ve evlilik sezonun açılmasıyla satılık piyasasından yeniden bir hareketlilik oluşmasını beklediklerini söyledi.

Raporu almayan eski yapıda fiyat düşer

İstanbul Emlak Brokerleri Kooperatifi Başkanı ve Bosforce Yönetici Ortağı Ulvi Özcan eski konutu olanlara uyarıda bulundu. “Bu konutlara ilişkin neredeyse hiç telefon çalmıyor. Mülk sahipleri zemin etütü ve deprem testi yaptırmadan satışa sunmamalı” dedi. Eski yapılarda kiralık sayısının arttığını ifade eden Özcan, “Kiralık sayısı arttıkça rekabet artacak. Böyle giderse performans raporu almayan yapılarda 3-4 ay içinde kiraların yüzde 20-30 düşeceğini düşünüyorum” açıklamasını yaptı.