Kentsel dönüşüme izin vermeyenin tapusu devlete geçiyor

Kentsel dönüşüme girecek riskli binalara ilişkin yıkım, karar alma ve satış süreçlerinde köklü değişiklikler yapıldı. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, 6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliğinde değişiklik yapılmasına dair düzenlemeyi yayımladı. Yeni kurallar, Resmi Gazete’de yayımlanarak bugünden itibaren yürürlüğe girdi.

Yapılan değişikliklerle birlikte, riskli yapıların yıkım süreci hızlandırılırken, karar alma aşamasında çoğunluk şartları netleştirildi ve itiraz eden paydaşlar için yeni yaptırımlar getirildi.

Yeni düzenlemeye göre, riskli yapının yıktırılmasının ardından arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğündeki riskli yapı şerhi, ilgililerin talebi ya da Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın bildirimi üzerine tapu müdürlüğünce terkin edilecek. Ancak bu işlem sonrası taşınmazın tapu kütüğünde, 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılacak ve tüm işlemler bu kanun çerçevesinde sürdürülecek.

Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde yıkım şartı aranmaksızın birçok işlem için paydaşların salt çoğunluğu yeterli olacak. Parsel birleştirme, ifraz, taksim, yeniden bina yaptırma, pay satışı, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı gibi kararlar hisseleri oranında salt çoğunlukla alınabilecek.

Yeni yönetmelik karar sürecini başlatmak için tek bir malik talebini yeterli görüyor. Riskli yapı bulunan parsellerde yapılacak yeni uygulamalar için maliklerden birinin istemiyle tüm malikler toplantıya çağrılacak. Toplantı yeri ve zamanı muhtarlıkta, bina kapısında ya da noter aracılığıyla ilan edilecek. İlan süresi 15 gün olacak ve bu sürenin sonunda tüm paydaşlara tebligat yapılmış sayılacak.

Toplantı hisseleri oranında salt çoğunlukla yapılacak ve alınan kararlar tutanak altına alınacak.

Karara katılmayan maliklerin, alınan kararları ve teklifleri inceleyebilmesi için belgeler muhtarlığa teslim edilecek ya da Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, İdare, TOKİ veya müteahhit tarafından belirlenen adreslerde erişime açılacak. Elektronik tebligat adresi bulunanlara bildirim dijital yolla yapılacak.

Bildirimden itibaren 15 gün içinde karar kabul edilmez veya teklif incelenmezse karara katılmayan maliklerin arsa payları satışa çıkarılacak. Bu satış rayiç bedelden az olmamak kaydıyla açık artırma usulüyle önce diğer paydaşlara yapılacak. Satış gerçekleşmezse Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, İdare veya TOKİ payları satın alabilecek.

Riskli yapılarda ise anlaşma şartlarının kabul edilmesi koşuluyla üçüncü kişilere satış yapılabilecek.

Üstündeki riskli binanın yıkılmasının ardından arsa haline gelen taşınmazların satışına karar verilmesi durumunda bu öncelikle kamuya teklif edilecek. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Bakanlığa bağlı kuruluşlar, ilgili idare ya da TOKİ’nin uygun görmesi halinde, arsa payı sahipleriyle konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilecek.

Tamamı riskli yapı olarak tespit edilen parsellerin birleştirilmesinde her parsel için ayrı ayrı salt çoğunluk aranacak. Ancak riskli yapıların bulunduğu parsellerin boş parsellerle birleştirilmesi için boş parsel maliklerinin oybirliği şartı korunacak.

Zemin yapısı, afet riski veya imar hakkı bulunmaması gibi nedenlerle yeni yapı yapılamayan alanlarda yapılaşma hakkı imar hakkı aktarımıyla başka bir parsele taşınabilecek. Bu durumda tüm maliklerin aynı parselde şuyulandırılması ve diğer maliklerin muvafakati gerekecek.

İlk satışta arsa payı alınmazsa salt çoğunluğun talebiyle satış süreci yeniden başlatılacak. Satış tarihleri ilan edilecek ve tüm maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılacak.

Parsel birleştirme ya da imar hakkı transferi durumlarında, tapu harç ve ücret muafiyetleri, riskli yapının bulunduğu parselin alan oranına göre uygulanmaya devam edecek.

Son düzenlemeyle birlikte, 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebi halinde yüzde 6 teminat oranına göre yeniden düzenlenebilecek.