Emlak Vergisinde 2=3

Uzunca bir zamandır gündemden düşemeyen emlak vergisi tartışmaları, bu kez de Türkiye’de vergi hukukunun kronik sorunlarından biri haline gelen “kanuna aykırı tebliğ” meselesi etrafında yoğunlaştı. Kanun’da yer alan düzenlemelere ilişkin ikincil düzenlemeler veya açıklamalar içeren tebliğlerin, ilgili kanunda çizilmiş olan çerçevenin dışına çıkmaması gerekiyor. Kanuna aykırı tebliğ olamayacağı için, kanunda belirlenen sınırları aşan tebliğlerin ilgili maddeleri iptal edilir.

Peki, 31 Aralık 2025 günü yayımlanan 6 mükerrer Resmi Gazete’nin 5.’sinde bulunan 89 Seri No’lu Emlâk Vergisi Kanunu Genel Tebliğ, 4 Aralık 2025 tarihinde getirilen Emlak Vergisi Kanunu Geçici Madde 23’e aykırılık içeriyor mu?

Metrekare birim değerine sınırlama

Hatırlanacağı üzere, takdir komisyonları tarafından belirlenen yeni metrekare birim değerlerinin fahiş artışlara yol açması uzun süre gündemi meşgul etti. Mükelleflere son derece ağır gelen bu yükün makul bir çerçevede kalabilmesini temin etmek için Emlak Vergisi Kanuna bir madde eklendi. Söz konusu madde uyarınca “2025 yılında 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak Kanunun 29 uncu maddesine göre 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerinin iki kat fazlasını geçemez”.

Bu düzenleme mükelleflerin vergi yükündeki artışı bir nebze de olsa sınırlandırılmış oldu. “İki kat artış” öngören bir üst sınır tabii ki mükelleflerin yükünü azaltmak için yeterli değil. Mevcut ekonomik durum da göz önünde bulundurularak 2017 senesindeki gibi birim değerlerdeki artışın %50’den fazla olmaması temin edilebilir, ya da en fazla %100’lük bir artış öngörülebilirdi.

Tebliğ ile “iki kat”ın aslında “üç kat” olduğu anlaşıldı

Birim değerlerdeki fahiş artışlardan bunalan mükelleflere bir kötü haber de tebliğ ile geldi. Kanunda yazan “iki kat fazlası” ifadesinin, birim bedelin “üç kat” artması anlamına geldiği açıklandı.

Tebliğ’de yer alan örneğe göre 2025 yılına ait vergi değeri 900.000 TL olan bir arsanın, 2026 yılında uygulanacak vergi değeri 2.700.000 TL’yi geçemez. Hesaplama “[2025 yılı değeri + (2025 yılı değeri x 2 kat)]” olarak ifade ediliyor. Formülü görünce bir-iki kere bakmak gerekiyor, zira neden 2025 yılı değeri x 3 yazmak yerine böylesi bir formülün tercih edildiğini anlamak güç. Kanunda öyle yazdığı için cevabı ise yeterli değil.

Kanunlarda yükün olduğundan hafif algılanmasına yol açacak ifadeler yer almamalı

Konuya ilişkin T24’te yayınlanan yazısında Mehmet Yılmaz güzel bir noktaya parmak basıyor. Temel sorun bir uzmanın ilgili maddeyi nasıl yorumlayacağı değil, temel sorun, vergi yüküne katlanacak olan vatandaşların ilgili maddeyi nasıl anladıkları.

Maddeyi ben okuduğumda, birim değerlerinin üç kat artacağını anlıyorum. Mehmet Yılmaz’ın yazısında atıfta bulunduğu bir “vergi uzmanı”da konuyu aynı şekilde yorumlamış ve “iki kat fazlası” yerine “iki katını” denilse, artışın iki katı olacağını belirtmiş. Fakat Kanunları anlamak yalnızca uzmanlara mahsus olmamalı. Hele de vergi hukukun en temel ilkelerinden biri bir mükellefin ne kadar vergi ödeyeceğinin ilgili kanunda açıkça belirlenmiş olmasını gerektiren “belirlilik ilkesi” iken.

“Üç kat” yazmak yerine “iki katından fazla” şeklinde ifade etmek, müşterilerde daha az bir tutar ödeyecekleri intibasını uyandırmaya çalışan özel sektör aktörleri tarafından kullanılabilir (ki aslen bu da tartışılması gereken bir husus). Fakat, bir vergi kanununda, özellikle de vergi tutarının belirlenmesi ile doğrudan bağlantılı bir düzenlemede böylesi muğlak bir ifadeye yer verilmemeli.

Yapılan düzenleme mükellefi rahatlatır mı?

Takdir komisyonlarının yeni birim değerleri açıklamasından beri devam eden ve yapılan kanuni düzenleme ile bir nebze olsun azalan tartışma yeniden alevlendi. Yapılan düzenleme ile kanun koyucunun birim değerlerin üç kata kadar artırılabilmesi uygun gördüğü somut bir şekilde anlaşıldı (tebliğ kanuna aykırı değil). Vergi yükünün ölçüsüz artmasını önlemek ve öngörülebilirli arttırmak için yürürlüğe konan kanun maddesinin bu amaçlarına ne derece ulaşabildiği ise tartışma konusu…