Konutun reel fiyatı altı aydır düşüyor

sahibinden.com, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” Ocak raporuna göre Türkiye’de satılık konut fiyatları altı aydır düşüyor. Reel fiyatların düşmesine bağlı olarak reel fiyatlardaki yıllık artış oranı da ülke genelinde yüzde 0,2’ye, Ankara’da yüzde 12,9’a geriledi. İstanbul’da yıllık reel fiyattaki düşüş oranı yüzde 6,1 olurken İzmir’de de uzun bir aradan sonra ilk kez yıllık reel fiyat azaldı. Diğer bir ifadeyle İstanbul ve İzmir’de ortalama reel fiyatın geçen yıldan daha düşük olduğu belirtildi.

BETAM raporu: Büyüme hız kesti

Cari fiyatlarda artış yavaşlıyor

Kasım ayından aralık ayına bakıldığında Türkiye genelinde satılık konutların ortalama fiyatında artışın yüzde 1,4 olarak gerçekleştiği gözlemleniyor. Satılık konut cari fiyatlarının yıllık artışlarında tempo kaybının üç büyükşehir için de geçerli olduğu görülüyor. Cari fiyatlardaki artış oranı kasım ayından aralık ayına İstanbul’da yüzde 1,6; Ankara’da yüzde 1,2; İzmir’de ise yüzde 1,3 oldu. Ortalama konutun m2 fiyatı Aralık 2023 itibariyle İstanbul’da 36.111 TL, Ankara’da 19.608 TL ve İzmir’de 29.404 TL olarak kayıtlara geçti.

Önceki beş ayda olduğu gibi konut reel satış fiyatı üç büyükşehirde aralık ayında da düştü. Kasımdan aralık ayına reel konut fiyatı İstanbul’da 2,5 puan, Ankara’da 3,5 puan, İzmir’de ise 3,1 puan azaldı. Aralıkta reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 182,9; Ankara’da 208,1; İzmir’de ise 189,1 oldu. Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı eylül 2022’den itibaren hızla inişe geçti. Büyük depremin etkisiyle Şubat 2023’te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat marttan itibaren yeniden azalmaya başlamış ve Aralık 2023’te yıllık fiyat artışı oranı kasıma kıyasla 5,2 puan azalarak yüzde 0,2’ye kadar geriledi.

Konut arzı ülke genelinde ve üç büyükşehirde azaldı

Satılık konut ilan sayısı hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde azaldı. Satılık konut arzı geçen aya kıyasla ülke genelinde yüzde 4,8; İstanbul’da yüzde 4,5; Ankara’da yüzde 2,5; İzmir’de ise yüzde 6,9’a düştü.
2023 Şubat ayındaki depremden sonra çok sert düşüş gösteren konut talebi temmuzdaki artıştan sonra kasıma kadar düştü. Ancak konut talebi aralıkta kasıma kıyasla yüzde 5,5 artarak 93,6 oldu. Konut talebinin geçen yılın kasım ayına kıyasla yüzde 26,3 daha düşük olduğu gözlemlendi. Türkiye genelinde İstanbul’da ve İzmir’de kasımdan aralık ayına cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan daha yüksek olması sonucu enflasyondan arındırılmış reel kira fiyatları bu bölgelerde yükseldi.
Ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatı 132,7 TL iken yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 73,3’e, Ankara’da yüzde 151,6’ya, İzmir’de ise yüzde 113,3’e geriledi. Ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatları İstanbul’da 173,3 TL, Ankara’da 118,2 TL, İzmir’de ise 145,5 TL.

Reel kira yıllık artışı giderek yavaşlıyor

Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık artışlar uzun süredir azalmaya devam ediyor. Mayıstan hazirana ortalama reel kirada yıllık artış Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra inişe geçti, kasımdan aralık ayına 4,8 puanlık azalışla yüzde 13,5’e geriledi. Kiralık konut ilan sayısında geçen aya kıyasla ülke genelinde yüzde 5,1; İstanbul’da yüzde 3,4; Ankara’da yüzde 5,9; İzmir’de yüzde 5,5 azalış yaşandı. Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olması. Nisan ve eylül ayları arasında artan talep izleyen aylarda azalıyor, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izliyor. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili olduğu düşünülebilir.
Kiralık konut talep göstergesi önceki üç ayın aksine aralıkta bir miktar yükseldi. Kiralık konut talep endeksi kasımdan aralık ayına yüzde 2,8 arttı. Kiralık konut talebi geçen yılın aralık ayına kıyasla yüzde 3,2 düşük.

BETAM: Konut kiraları bir yılda yüzde 189,5 arttı