Enflasyon hedefi sahiciyse konut fiyatları reel olarak eriyecek

Merkez Bankası bugün 14:00’te faiz kararını açıklayacak. Yüzde 45’te olan haftalık repo faizinin, yani Merkez Bankası’nın politika faizinin değiştirilmesi beklenmiyor. Yerel seçimlere bu kadar kısa bir süre kalmışken yeni bir artırım her şeyden önce siyaseten mümkün değil.
Seçim sonrası ise belirsiz, eğer Merkez Bankası enflasyonun yılsonu beklentisinden uzaklaşmasını istemiyorsa bir artırım daha yapmak zorunda kalabilir. Bankanın 2024 yılı sonu beklentisi olan yüzde 36’dan değil, 2025 yılı sonu tahmini olan yüzde 14’ten bahsediyorum. 2025 sonu için tek haneye yakın bir enflasyondan söz eden Merkez Bankası’nın kendisi. Şu anda yüzde 65’te olan resmi enflasyonun (TÜİK’in enflasyonu) gelecek yılın sonunda yüzde 14’e inmesi için Merkez Bankası’nın bir (hatta birkaç) artırım daha yapması gerekebilir, zira “Düşecek” denen enflasyon 2024’e doludizgin girdi. Fiyatların bir ayda yüzde 7 arttığı bir ülkede (ocak enflasyonu) yıllık enflasyonun yüzde 14’e inebilmesi için Merkez Bankası’nın elbette ekstra bir şeyler yapması gerekiyor.
Üstelik faizin sadece yükseltilmesi değil aynı zamanda uzun bir süre boyunca yüksek seviyede tutulması da gerekiyor. Tabii dediğim gibi yüzde 14 hedefi sahiciyse. Yok eğer gerçek plan enflasyonu yüzde 50’nin altına indirip orada tutmaksa bu yazıyı okumanıza gerek yok…
Biz Merkez Bankası’nın 2024 yılı sonu için yüzde 14’lük enflasyon hedefinin sahici olduğu ve buraya ulaşmak için para politikasını uzun bir süre boyunca sıkı tutacağı varsayımıyla devam edelim. Bu, konut fiyatlarındaki reel gerilemenin süreceği anlamına gelir. Çünkü Merkez Bankası’nın faiz artırımları sonrasında kredi faizlerinde yaşanan yükseliş konut piyasasını durgunluğa soktu. TÜİK’in son verisine göre ocak ayında Türkiye genelinde bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 17.8 düşüşle 80 bin 308 konut satıldı. Geçen yılın ocak ayında 97 bin 708 konut satılmıştı, bu yılın ocak ayında (yani geçen ay) bu sayı 80 bin 308’e indi. Daralma çarpıcı.
Konut satışlarındaki düşüş fiyat artışının enflasyonun altına inmesine neden oldu. Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi’ne göre aralıkta fiyatlar Türkiye’de bir önceki aya göre yüzde 1.1 arttı. Bu ay TÜİK’e göre tüketici enflasyonu yüzde 2.93, ENAG’a göre ise yüzde 4.12’tü. Yani konut fiyatlarda reel erime başladı.
Fiyatlardaki reel gerilemenin sebebi gördüğümüz gibi talepteki düşüş. Peki talep neden düştü? Bunun en önemli nedeni, kredili satışlardaki müthiş gerileme. Bir zamanlar her iki evden birinin krediyle alındığı ülkede kredili satışların oranı yüzde 5 civarına inmiş durumda. Kredi kullanımı neden bu kadar azaldı? Konut fiyatları krediyle alınamayacak kadar yüksek seviyelere tırmandığı ve faizler astronomik seviyelere çıktığı için.
“Enflasyon hedefi sahiciyse konut fiyatları reel olarak daha da düşecek” dememin sebebi işte bu. Merkez Bankası 2025 sonu için koyduğu yüzde 14 hedefine (Bu hedef değil tahmin ama fiilen yüzde 5 hedefinin yerini almış durumda) ulaşmak için belki bir-iki faiz artırımı yapmak, yapmasa bile faizi uzun süre yüksek seviyede tutmak zorunda. Buna bağlı olarak konut kredi faizleri de uzun süre boyunca düşmeyecek, hatta belki daha da artacak.
Sonuç: Konut alma niyetiniz varsa acele etmeyin, bekleyin.
Tabii Merkez Bankası’nın yüzde 14’lük enflasyon hedefinin sahici olduğuna inanıyorsanız.