Evlerini Airbnb üzerinden kiraya verenlere Danıştay’dan müjde!

Evlerini Airbnb üzerinden kiraya verenlerin elde ettiği gelirin “ticari kazanç” olduğu ve izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bu yönde mükellefiyet kurulması gerektiği görüşü Maliye tarafından benimsenmiş; bu doğrultuda geriye dönük vergiler ve cezalar gündeme gelmişti. Danıştayın son kararları ise ev sahipleri lehine. Bununla birlikte kararlar, vergi sistemimizin önemli bir sorununa işaret ediyor: bir kazancın hangi kategoriye yerleştirileceği her zaman açık değil.

Bir gelirin “ticari kazanç” sayılması neden önemli?

Gelir Vergisi Kanunu, gerçek kişilerin elde ettiği gelirleri yedi ayrı kategoriye ayırıyor: ticari kazanç, zirai kazanç, ücret, serbest meslek kazancı, gayrimenkul sermaye iradı, menkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlar. Elde edilen gelirin hangi kategoriye girdiğinin belirlenmesi yalnızca teorik bir önem taşımıyor; uygulanacak istisnaları, indirilebilecek giderleri ve verginin nasıl beyan edileceğini de değiştiriyor.

Bir faaliyetten doğan gelirin ticari kazanç sayılması, yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesinin ötesinde defter tutma, belge düzenleme, dönemsel beyanname verme ve geçici vergi ödeme gibi düzenli yükümlülükler doğurabiliyor. Bir faaliyetin ticari faaliyet olarak nitelendirilmesi halinde ayrıca KDV gündeme geliyor; faaliyetin bir konaklama tesisi organizasyonu içinde yürütüldüğünün kabul edilmesi ise konaklama vergisi sonucunu doğurabiliyor. Bu nedenle Airbnb gelirinin ticari kazanç mı yoksa gayrimenkul sermaye iradı mı olduğu sorusuna verilen cevap, mükellefin toplam vergi ve uyum yükünü önemli ölçüde değiştiriyor.

“İzin almak” ticari kazanç göstergesi mi?

Tartışmanın kaynağı, 2024 yılında uygulanmaya başlanılan turizm amaçlı konut kiralama izin sistemi. 7464 sayılı Kanun, konutların yüz gün veya daha kısa süreyle turizm amaçlı kiralanmasını izin belgesine bağladı. Kanunun amacı kısa süreli kiralamaları kayıt altına almak, bunların usulünü belirlemek ve güvenlik açıklarını gidermekti.

Bu gelişmeyi müteakiben, Gelir İdaresi Başkanlığı 24 Ocak 2025 tarihli Genel Yazısında, turizm amaçlı konut kiralama izin belgesi alınmasının ticari bir organizasyonun varlığına işaret ettiğini belirtti. İlgili yazıda, izin belgesiyle yapılan kiralamalardan doğan gelirin ticari kazanç olarak vergilendirileceği; kiralama yapılıp yapılmadığına veya gelir elde edilip edilmediğine bakılmaksızın, belgenin düzenlendiği tarihten itibaren ticari kazanç mükellefiyeti tesis edilmesi gerektiği belirtildi. İdarenin yaklaşımı, bu konutlarda verilen hizmetlerin KDV’ye ve şartları oluştuğunda konaklama vergisine tabi tutulmasını da beraberinde getirdi.

Danıştay ne dedi?

Danıştay, önce Ekim 2025’te Genel Yazının belirli bölümlerinin, ardından Nisan 2026’da tamamının yürütmesini durdurdu. Maliyenin bu son karara yaptığı itiraz da 29 Haziran 2026 tarihinde reddedildi. Dolayısıyla Genel Yazı şimdilik uygulanamayacak. Ancak bunun geçici bir hukuki koruma olduğunu; Genel Yazının iptal edilip edilmeyeceğine ilişkin nihai kararın henüz verilmediğini belirtelim.

Danıştay kararlarına göre, özetle, bir konutun günlük, haftalık veya aylık kiraya verilmesi ve bu yolla daha fazla gelir elde etmenin amaçlanması, kazancı kendiliğinden ticari kazanca dönüştürmüyor. Ticari kazançtan söz edilebilmesi için kiralamanın otel, apart veya pansiyon işletmeciliğine benzeyen bir organizasyon içinde yürütülmesi ve kahvaltı, yemek, ütü ya da günlük temizlik gibi ek hizmetleri de içermesi gerekiyor. Böyle bir organizasyon bulunmadığında gelir gayrimenkul sermaye iradı niteliğini koruyor; konut da bir “konaklama tesisi” sayılmıyor.

8 Nisan 2026 tarihli Danıştay kararının karşı oyunda ise kısa süreli kiralamanın niteliği gereği devamlı bir organizasyon gerektirdiği savunuluyor. Her kullanıcı değişiminde konutun temizlenmesi ve bakıma hazırlanması, haşereyle mücadele edilmesi, kayıtların tutulması, konutun yeni kullanıcıya teslim edilip sürenin sonunda geri alınması gibi işlemlerin emek, sermaye ve devamlılık unsurlarını bir araya getirdiği belirtiliyor. Bu görüşe göre faaliyet, niteliği gereği, ticari kazanç bakımından aranan organizasyon unsurlarını taşıyor.

“Müjde” var, fakat tartışma bitmiş de

Kararın pratik sonucu kısa süreli kiralama yapan ev sahipleri açısından kuşkusuz olumlu. Kararın işaret ettiği koşullarda, sırf izin belgesi alınmış olması nedeniyle ticari kazanç mükellefiyeti kurulamayacak; KDV ve konaklama vergisinin de otomatik olarak doğduğu kabul edilemeyecek. Elde edilen kira geliri ise gayrimenkul sermaye iradı olarak gelir vergisine tabi olacak. Vergi yükündeki bu azalma daha uygun fiyatlı konaklama arayan tatilciler için de sevindirici bir haber.

Bununla birlikte sonucun mükellef lehine olması, kararın dayanağını tartışmasız hale getirmiyor. Gelir Vergisi Kanununun “her türlü ticari ve sınai faaliyetten doğan kazancı” ticari kazanç sayan geniş tanımı karşısında, kullanıcıların devamlı değiştiği, her çıkıştan sonra temizlik ve hazırlık yapılmasının zorunlu olduğu bir faaliyette “ticari organizasyon” olmadığının belirtilmesi son derece tartışmalı.

Airbnb üzerinden evini kiralayan ev sahiplerinin daha hafif vergilendirilmesi elbette bir politika tercihi olabilir. Hatta gayet yerinde bir tercih olur. Ancak bu tercihin mevcut mevzuatımızla bağdaşıp bağdaşmadığı tartışmaya açık. Böyle bir tercih yapılacaksa kapsamı, sınırları ve şartlarının açık bir kanuni düzenlemeyle belirlenmesi daha yerinde olur.