İstanbul’dan lüks inşaat fışkırıyor, daireler kapış kapış gidiyor

1987 yılının ılık bahar aylarından birinde bir pazartesi. Yapı Kredi Bankası’nın efsanevi kurucusu Kâzım Taşkent ile Ayaspaşa’da kendi yaptığı ve ölen oğlunun adını verdiği ünlü Doğan Apartmanının giriş katındaki dairesinin bahçesindeyiz. Uzunca bir süredir İstanbul’da olduğum hemen her pazartesi Kâzım Bey’i ziyaret ediyorum ve iğneden ipliğe her şeyi sorup cevabını aldığım sohbetler yapıyoruz.

O günkü sohbetimizin ana konusu kurucusu olduğu Yapı Kredi Bankası’na satın aldığı araziler. Kâzım beyin yıllar önce aldığı araziler zaman içinde değerlenmiş ve banka da çok önemli bir gayrimenkul portföyüne sahip olmuştu.

Sormuştum kendisine “Kâzım bey yıllar önce kuş uçmaz kervan geçmez yerlerdeki bu arsaları nasıl buluyordunuz? Hangi özelliklerini göz önünde bulundurarak alıyordunuz” diye ve cevap gerçekten bir dersti benim için:

“Evladım ben belediye otobüsüne binip İstanbul içinde seyahat ederdim. Bu seyahatlerimde son durağa kadar gidip otobüsten inerdim. Bakardım otobüsten inenler ne tarafa gidiyor diye. Sonra onların peşine takılır, yaşadıkları yerlere kadar giderdim. Kısa süre sonra o bölgeden mutlaka bir yer alırdım.”

İstanbul büyüdü, kalabalıklaştı ve Kâzım beyin bir zamanlar belediye otobüsünden inenlerin peşinden gittiği yerler kıymete bindi.

Bu yerlerden Levent ve 4. Levent bugün İstanbul’un en pahalı konut projelerine ev sahipliği yapar hale geldi. Kazım beyin anlattıklarını aklımda tutarak değerli konut projelerine, yani metrekaresi 10 bin dolara satılanlara bir bakayım dedim.

Kempinski Residences: Boğaz manzaralı 900 metrekare dubleks daire, metrekaresi 13 bin dolar

10 bin dolarlıklar kulübüne giren projelerden ilki hemen Yıldız yokuşunun başında soldan Boğaz’a inen sokaktan girdikten yaklaşık 200 metre sonra göreceğiniz eski Jandarma Dikimevi’nin arazisindeki Kempinski Residences Balmumcu projesi.

Arsa Jandarma Genel Komutanlığı ile TOKİ arasında imzalanan protokolle daha önce TOKİ’ye devredilmişti. TOKİ de yetkililerin “Cumhurbaşkanımız askeri arazilerin yeşil alan olarak kalmasını istiyor” tekerlemelerine rağmen araziyi 2018’in eylül ayında imar değişikliğinin duyurulduğu gün 360 milyon TL bedelle Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’na devretti.

Emlak Konut da hiç vakit kaybetmeden, yalnızca bir ay sonra düzenlediği açık artırmayla araziyi 472 milyon TL’ye gayrimenkul sektörünün devlerinden Astaş Gayrimenkul’e sattı.

Zaten ihalenin galibi Astaş Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Vedat Aşçı da zaferinden sonra “Teklifi sunduk, yönetim onaylarsa burada lüks bir rezidans projesi planlıyoruz. Yatay mimarinin ve yeşilin ön planda olduğu bir proje olacak. Konutların yarısını da yabancıya satıp ülkemize döviz girdisi sağlayacağız” demişti.

Arazideki binalar yıkıldı ve inşaat başladı. Bugün Jandarma Dikimevi’nin arazisinde bitmek üzere olan sekiz katlı beş blok yükseliyor. Yedi ve sekizinci kattaki daireler dubleks ve Boğaz manzarası görmek mümkün.

Telefonla ulaştığımız satış ofisindekiler binaların yüksekliği için “Sekiz kat artı zemin kat var” diyor. Yedi ve sekizinci katlara kadar daireler 2+1, 3+1 ve 4+1 olarak tasarlanmış. Satışçıların verdiği bilgiye göre dairelerin metrekare fiyatı 10 bin dolardan başlayıp 12- 13 bin dolara kadar çıkıyor.

Dubleksler için tek tapu ve brüt 900 metrekare büyüklükleri nedeniyle yüzde 20 KDV ödemeniz gerekiyor. Küçük olanlarda ise Türk aklı devreye girmiş ve iki tapu verilip 150 metrekarenin altına düşüldüğü için yüzde 1 KDV ile iş kotarılıyor.

Kempinski Residences Balmumcu projesinde üçüncü kattan itibaren Boğaz manzaranız var. Satış ofisindekilere “Satın alacağım yerde kime komşu olacağımı bilmeliyim. Kim alıyor bu projeden daire” diye soruyor ve “Ağırlıklı olarak tanıdıklara ve tanıdıklar vasıtasıyla bize ulaşanlara satış yapıyoruz. Satın alanların yüzde 95’i eski projelerden bizi tanıyan, bilen Etiler ve Ulus çevresinden eski müşterilerimiz” yanıtını alıyorum. “Proje kimin” sorumuza ise “Yapı ve Yapı, Astaş Holding ve Katarlı bir ortak” yanıtını veriyorlar.

Four Seasons Residences: 2+1 daire 2 milyon 750 bin dolardan peynir ekmek gibi gitmiş

Ardından Etiler’e doğru yöneliyorum. Akmerkez’in önünden geçen iki önemli caddeden biri olan Ulus’a doğru inen Adnan Saygun Caddesi’nin kenarında, kentsel dönüşüme giren 60 yıllık Belediye Sitesi bloklarının bir bölümünün bulunduğu yaklaşık 10 bin metrekarelik alanda yeni bir proje hemen hemen tamamlanmış.

Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın okul arkadaşı olarak da bilinen lüks inşaatçı Mesut Toprak’ın yaptığı projedeki dairelerin bir kısmı satılmış. İnşaatta çalışan işçilerle ayaküstü sohbet ediyorum. Projenin ekim ayında biteceğini ve 6+1 odalı 600 metrekarelik çatı dubleks penthouse’ların yani süper büyük dairelerin peynir ekmek gibi gittiğini duyduklarını anlatıyorlar.

Dört blokta 70 daire bulunuyor ve blokların birinin altında dışarıya da hizmet veren bir lokanta olacakmış.

Mesut Toprak’ın mülk sahibi olduğu Four Seasons oteldeki satış ofisinde çalışanlar da yılbaşında teslimatı yapılacak dairelerin metrekare fiyatının 14-15 bin dolar olduğunu söylüyor. Anlattıklarına göre dairelerin yüzde 75’i satılmış. Fiyatlara örnek olarak da 2+1 dairenin fiyatının 2 milyon 650 bin dolardan başlayıp 2 milyon 750.000 dolara kadar çıktığını anlatıyorlar.

Büyüklüğü 150 metrekarenin üstünde olanlara bir de yüzde 20 KDV ödemeniz gerekiyor. Alacağınız daire 150 metrekareden küçükse yüzde 1 KDV ile kurtarıyorsunuz.

Alanların yüzde 99’unun Türk olduğunu, satışların başladığı geçen yıl çok alıcı geldiğini söylüyorlar. “Ödemeyi nasıl yapıyoruz” sorusuna da teslimata az kaldığı için “Yarısı peşin yarısı teslimatta” yanıtı veriyorlar. Proje dairelerin tesliminden sonra Four Seasons tarafından yönetilecek. İsterseniz lüks mülkünüzde oturacaksınız, isterseniz Four Seasons dairenizi sizin için kiraya verecek.

Etiler’de Mandarin Residences: Metrekaresi 18 bin dolar…

Akmerkez’in karşısından Etiler’e doğru yöneliyoruz. Kuş uçuşu birkaç yüzde metre mesafede karşımıza ‘The Residences at Mandarin Oriental Etiler, Istanbul” gibi cafcaflı isme sahip bir proje çıkıyor.

Etiler Akatlar’da eski Etiler Polis Meslek Yüksekokulu’nun bulunduğu arazide üç dev gökdeleni barındıran projenin arazisinin de ilginç bir öyküsü var.

Akmerkez’in hemen karşısındaki Four Seasons blokları için yapılan plan değişikliğine karşı çıkan ve işi yargıya taşıyan Ekrem İmamoğlu başkanlığındaki belediye, “para tatlı gelmiş olacak ki” sonunda imar plan değişikliği yapıp belediyeye ait bu araziyi 2021 yılının son aylarında yine bildik tanıdık bir isme, Tayyip Erdoğan’a yakınlığıyla bilinen Yapı ve Yapı şirketine satmıştı.

Plan değişikliği yapıp araziyi satarken de ne meslek odalarını dinlemiş ne de kulelerin yaratacağı trafik sıkışıklığını dile getiren ve betonlaşmaya karşı çıkan semt sakinlerini. Projenin sahibi yine Yapı ve Yapı, Yaşar Aşçıoğlu ve Katarlı gayrimenkulcü ortaktan oluşan muhteşem üçlü.

Söylentilere göre 208 milyon euro bedelle satılan arazi için bir de ek protokol yapılmıştı. Ek protokole göre İBB 36 kat yüksekliğinde üç gökdelenden oluşan projedeki paylarını 2 milyar 40 milyon liraya devretmişti. Daha önce alt yüklenicinin ödediği 138 milyon 852 bin lira düşüldükten sonra 920 milyon lira peşinat alınmış, kalan kısım ise Kasım 2023’e kadar dört taksit halinde vadelendirilmişti, Herhalde bu paranın tahsilatı da çoktan yapılmıştır.

Şu anda arazide gökyüzüne doğru 30 katlı iki, 35 katlı da bir kule yükseliyor. Yani çok sevindirici bir durum. Demek ki projeyi biraz yatay hale getirmeye karar vermişler. Çünkü ek protokolde kulelerin 36 katlı olacağı belirtilmişti. Vinçler, iş makineleri harıl harıl çalışıyor. Henüz kaba inşaatları süren kulelerde hem ofis, hem konut, hem de AVM olacak; bir de İstanbul’da uzun süreli kalmak isteyenler için Mandarin apart otel.

Teslimattan sonra dünyaca ünlü lüks otelcilik grubu Mandarin’in yöneteceği projede pek zengin olmayan zenginler için tasarlanmış 2,5+1 daireler var. İnşaat çevresinde yaptığımız keşiften sonra telefonla ulaştığımız satış ofisinden projede 6,5 odalı penthouse’lar olduğunu öğreniyoruz.

Konutların metrekare fiyatı 11.200 ile 18.000 dolar arasında değişiyor. Buna satın alacağınız konutun büyüklüğüne göre yüzde 1 ya da yüzde 20 KDV’yi eklemeyi unutmayın. Proje 2026 Ağustosu’nda tamamlanıyor.

Satın alanların yüzde 99’u yerli

Fiyatlar hakkında bilgi vermek için yazalım: 2.5+ 1 konutların alanı brüt 254-300 metrekare arasında değişiyor ve fiyat 3 milyon 250 bin dolar artı yüzde 20 KDV’den başlıyor. Kulelerde gökyüzüne doğru tırmandıkça hem başınız dönüyor, hem de ödeyeceğiniz fiyat yükseliyor. Konutunuzun aidatı henüz belli değil, ama Mandarin yöneteceğine ve bu kadar parayı da verdiğinize göre ucuzcu olmayın.

Otopark sayısı daire büyüklüğüne göre değişiyor. Dairenizin büyüklüğüne göre en az iki, en çok dört araçlık otopark veriliyor. Dörtten fazla aracınız varsa artık kulelerin önüne park edeceksiniz.

Yılbaşında kısa kuleler satışa çıkmış. Anlattıklarına inanılırsa satışlar iyiymiş. Ağustosta ise son olarak 35 katlı bloku satmaya başlamışlar. “Önce yakın çevreye duyuruluyor, onlar da yakınlarına duyuruyor. Hiç reklam yapmıyoruz” diyor satışçı.

Projede 30’ar katlı iki kulede 93’er, 35 katlı olanda 62 olmak üzere toplam 248 daire var. “Kimlerle komşu olacağım” diyen sorduğumda da “Satın alanların yüzde 95’i yerli” yanıtı alıyorum. Bu cevap son iki yılda İstanbul’da lüks gayrimenkul alan yabancı yatırımcı ilgisinin azaldığını ve Dubai’nin bir mıknatıs gibi hepsini çektiğini gösteriyor.

4. Levent’te Polat Residences: Metrekaresi 13 bin dolar

Ardından hemen 4. Levent’e, kısa süre önce kentsel dönüşüme gireceğine ilişin haberlerin yayıldığı Yapı Kredi Plaza’nın bulunduğu bölgeye geçiyorum. Yapı Kredi Plaza’nın hemen yanı başında Show TV’nin eski binasının bulunduğu alanda yoğun bir faaliyet var. İş makinaları temel atılacak derinliğe ulaşmak için kazmaya devam ederken bir yandan da zemini güçlendirme çalışmaları sürüyor. Evet, burada da lüks bir gayrimenkul projesi başlamış bulunuyor.

Polat Holding eski Show TV binasını almış ve “Polat Levent Exclusive” adlı lüks bir proje için kolları sıvamış. Yeni konut yatırımı hakkında bilgilenmek için Levent’teki satış ofisine yöneliyorum. Bir satış elemanı karşılıyor beni ve başlıyor anlatmaya.

Proje 2,300 metrekarelik bir arsada yapılıyor ve 25 bin metrekarelik inşaat alanı var. Projenin yüksekliği 14 kat olacak. Yanı başındaki Yapı Kredi Plaza’da bulunan kulelerin yüksekliği aklıma gelince pek de yüksek olmadığını düşünüyorum. Ancak hemen karşısındaki eski Levent villaları için Yapı Kredi Plaza ile birlikte yüksek bir duvar oluşturacağı açık. Fitness salonu ve sonsuzluk havuzu diğerlerinde olduğu gibi bu projede de mevcut.

Dairelerin her tarafı cam duvar ve her dairenin balkonu olacak. 4. Levent’teki gökdelende bahçe keyfi (!) yapmak isterseniz dairenizi birinci kattan seçeceksiniz. Çünkü onlarda mülkiyeti daireyi satan alana ait küçük bir bahçe bulunacakmış. “Tapuda da yazacak bu” diyor satış elemanı.

Fiyatlara gelince, bu proje de 10 bin dolarlıklar kulübüne girmekle birlikte diğerleri kadar pahalı değil. Metrekare fiyatı KDV dahil 10-13 bin dolar arasında değişiyor. Projede 1+1, 2+1 ve 3+1 daireler var.

En küçük dairenin fiyatı KDV dahil 838 bin dolar. 14. kattan denizi görmeniz de mümkün. Denizi görmek için 14. kata çıkmanız normal, çünkü bina yüksek olsa da çukurda kalıyor. Lobisi olan projede 1+1 ve 2+1 dairelerin bir arabalık kapalı garajı var. 3+1’lerin iki arabalık garajı olacak. 3+1 daire almayacaksanız ve iki arabanız varsa karınızla ya da çocuğunuzla kimin arabası için sokakta yer aranacağına ilişkin bilek güreşi yapmaya şimdiden hazırlanın.

Daireler 2026 yılının Aralık ayında teslim ediliyor. “Teslimat gecikirse ne olacak” diye soruyor ve “Gecikmez” yanıtını alıyorum satış elemanından. Lansmana özel yüzde 50 peşin verirsem kalanı 0 faizle 24 ayda taksitler halinde ödeyebileceğimi öğreniyorum. Bütün parayı peşin verirsem yüzde 15 indirim yapacaklar.

Yönetimi beş yıl Polat’ta olacak projede kimlere komşu olacağım sorusuna ise “Ağırlıklı Türkler, ancak satın alanlar arasında Azeriler, az sayıda da Rus var” yanıtını alıyorum.

Maslak’ta Beyond İstanbul: Metrekaresi 12 bin dolar

Maslak’tan şehre doğru gelişte yolun sağında yıllardır kabası bitmiş ancak terkedilmiş bir inşaat olarak gördüğümüz, Hattat binası olarak bilinen yapı son durağımız.

O yapı şimdi “Rams Beyond İstanbul” adlı dev bir lüks gayrimenkul projesi olarak göğe yükseliyor. Satış ofisine konut almak için gittiğimde bana duvardaki dev ekrana yansıttığı görüntülerle proje hakkında bilgi veren satış elemanından teslimatın 2025 Ağustosu’nda başlayacağını öğreniyorum.

Bu projenin geçmişi de 10 bin dolarlıklar kulübünün diğer üyelerininki kadar ilginç. Büyükdere Caddesi üstündeki projenin bulunduğu arsanın sahibi Hattat Holding.

Arsada 2004 yılında Diamond of İstanbul projesinin temelini atan Hattat Holding Türkiye’nin ilk çelik-betonarme karma gökdeleni olma özelliğini taşıyan bina için parayı esirgememiş. Binanın çelik proje tasarımını New York’ta 11 Eylül’de vurulan İkiz Kuleleri, Petronas Kuleleri gibi gökdelen projelerinin tasarımlarına imza atan Thornton-Thomassetti Engineers yapmış; asansör, yangın, dış cephe, otomasyon, trafik, mekanik ve elektrik danışmanlıklarını OveArup Partners, alışveriş merkezi tasarım danışmanlığını ise Chapman&Taylor.

Ancak proje imar planıyla ilgili sorunlar yüzünden yıllarca yarım kalmış. İmarla ilgili sorunlar çözümlendikten sonra da Hattat Holding Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Hattat projeyi gerçekleştirmek için 2022 sonbaharının başında Kazakistan’ın en güçlü üç inşaat ve gayrimenkul şirketinden biri olduğu ifade edilen ve o zamanlar Türkiye’de de Rami’deki Uzel Traktör arazisiyle Bahçelievler’deki eski Efes bira fabrikası arazisinde dev konut projelerine imza atmaya hazırlanan Rams Global ile el sıkışmış.

Projenin adı Rams Beyond İstanbul olarak değişmiş ve yıllardır duran inşaat faaliyeti yeniden başlamış. RAMS Beyond İstanbul’da hakim ortak Rams Global; ancak Hattat’ın da bir miktar hissesi bulunuyormuş.

Projenin 40 kat ve 162 metre yükseklikte olacağını anlatan satış elemanı “Aşağıda beş kat da otoparkımız var” diyor. Projede ofis katları ve AVM de bulunuyor.

Satış elemanı büyük bir gururla Güney Amerika mutfağı sunan Michelin yıldızlı Amazónico Restaurant’ın da teslimatın hemen ardından geleceğini söylüyor.

Projenin adı bu ay Etro olarak değişiyor. Dairelerin hepsinin balkonlu olacağı projenin iç mimarisini 1968 yılında kurulmuş, aile tarafından işletilen İtalyan lüks moda evi Etro yapıyor. Konutunuzun iç dekorasyonunu dünyada ilk kez bir gayrimenkul projesinde yer alacak olan Etro’ya yaptırmanız durumunda bu hizmetten dünyadaki fiyatların yüzde 50’sine yararlanıyorsunuz.

1+1’den 5+1’e kadar konutlar bulunan proje 2023 Şubatı’nda satışa çıkarılmış ve metrekare fiyatı KDV dahil 11-12.000 dolar. Yani diğerlerine göre nispeten ucuz.

11. kattan sonra Boğaz manzarası olduğu söyleyen satış elemanı katlar yükseldikçe fiyatın da yükseldiğini anlatıyor.

RAMS Beyond İstanbul’da ya da kısa süre sonraki yeni adıyla Etro’da brüt 67 metrekarelik 1+1 dairenin fiyatı 1 milyon 14 bin ile 1 milyon 450 bin dolar arasında değişiyor. 2 +1 daire için ise 1,800,000 ile 2,132.000 dolar arasında değişen bir rakamı gözde çıkarmanız şart. 3+1’ler ise 2,400,000’den başlayıp 3,200,000 dolara kadar çıkıyor. 3+1 ve 4+1’lerin iki otopark hakkı var. Daha küçük dairelere ise tek otopark veriliyor.

Projenin yüzde 30’unun satıldığını söyleyen satış elamanına göre yerli alıcı oranı yüzde 70. Projede bir de yazın güneşten bunalmamanız, kışın da üşümemeniz ya da yağmurda ıslanmamanız için sizi Maslak metrosuna ulaştıracak 162 metre uzunluğunda bir tünel olacak.

Projenin üç katlı AVM’sinde yer alacak Stefano Ricci, Zilli, Etro gibi mağazalarla dünyada ilk olacak Etro Cafe’ye uğrayıp kendinizi şımartabilirsiniz.

Yabancının lüks gayrımenkule de ilgisi azaldı

10 bin dolarlıklar kulübünün üyelerine yaptığımız geziden çıkan en çarpıcı sonuç son iki yılda Türkiye’de yabancıların gayrimenkul yatırımlarının, hele de lüks gayrimenkul yatırımlarının hayli azaldığı oldu. Zaten Türkiye’nin ödemeler dengesi verileri de bu tespiti doğruluyor.

Lüks gayrimenkul komisyoncusu Sedef Baran’a göre bunun birden çok nedeni var. Azeri zenginlerin Türkiye’de uzun zamandır lüks gayrimenkule yatırım yaptığını belirten Baran “Rusya- Ukrayna savaşı başladıktan sonra bu ülkelerin zenginleri akın etti. Ancak zaman içinde savaş olağan hale geldi. Askere alınma korkusu geçti. Bu da ilk hızı kesti” diyor. Gidişatı Türk bankalarının ABD yaptırımları korkusuyla Rusya’dan para çıkışına yardımcı olmak istememeleri ve “çok soru sormaları” da bozmuş.

Bu arada Türkiye’nin vatandaşlıkla ilgili yaptığı kısıtlayıcı düzenlemeler, halkın yabancılara karşı tavır almaya başlaması gayrimenkul yatırımlarının azalmasında etkili olmuş. Baran yabancıların son dönemlerde bu konuda cazip fırsatlar sunan Dubai’ye yöneldiğini belirterek “Hatta bize yatırım yapanlardan satıp Dubai’ye gidenler var” diyor.

Baran’a göre parası olan Türklerin bu lüks projelere yatırım yapmasının birinci nedeni bir şekilde Boğaz manzarasına sahip olmaları. İkincisi yabancı lüks marka ve servis garantisi sayesinde yüksek düzeyde hizmet alınacağına olan inanç. Türk lüks gayrimenkul yönetim şirketlerinin bu konuda karnesinin pek iyi olmadığını söylüyor Baran.

Baran’a göre lüks gayrimenkule yatırım kararı aynı zamanda bir prestij meselesi ve “Paran çoksa bunu hava atmak için yapmak istiyorsun” diyor. Markalı konutun zaman içinde prim yapması ve hiçbir zaman değer kaybetmemesinin de yatırım kararında öneli bir etken olduğunu ifade eden Baran “Bir de işletmeci markanın küresel zincirine girince kolayca iyi kiracı bulabiliyorsun. Daha doğrusu kiralamayı seni adına marka yapıyor. Günün birinde satmak istersen yabancı alıcı bulmak da kolay oluyor” diyor.