Konut ve otodaki durgunluk daha ne kadar sürer?

Dün haziranda enflasyonun Amerika’da yüzde 0.1 düştüğünü öğrendik. Bu da sadece Amerika’da değil dünya piyasalarında risk iştahını bir anda artırdı, Borsa İstanbul’un dün 11.000’i geçmesinin arkasındaki sebeplerden biri buydu mesela. Bu arada altın ve gümüş fiyatlarında da sert yükselişler oldu.
Amerika’nın enflasyonunun detaylarında yer alan bir veri bizim için önemli. İkinci el otomobil fiyatları geçen ay yüzde 1.5 düşmüş, son bir yıldaki düşüş yüzde 10.1’i bulmuş. Amerika’da enflasyonun çıkış noktalarından biri ikinci el oto fiyatlarıydı. En sert düşüşlerden biri de orada yaşanıyor. İkinci el oto fiyatlarındaki düşüşün arkasında Fed’in (ABD Merkez Bankası) faiz artırımları var. Pandemi döneminde faizin yüzde 0’a yaklaşması tüketim çılgınlığı doğurmuştu. Fed’in faizi yüzde 5.25-5.50 bandına yükseltmesi ve orada uzun bir süre boyunca beklemesi ise talebi bıçak gibi kesti.
Türkiye’de de benzeri bir durum var. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) faiz artırımları konut ve otomobilde kredili satışları ciddi ölçüde düşürdü. Emlağın altın çağı olan 2010’lu yılların başında özellikle büyük kentlerde her iki konuttan biri banka kredisiyle alınırdı. Bu oran şimdi yüzde 10’un altında. Öte yandan yüksek faiz ev ve otomobil alacakların paralarını faizde tutmasına da yol açıyor. Şu anda 1 milyon liraya ayda 45 bin lira civarında faiz almak mümkün. Ev veya otomobil almak yerine bir süre bekleyip parayı faizde tutmak çok daha mantıklı.
Türkiye’de de enflasyonun ilk patladığı piyasalar konut ve otomobildi. TCMB’nin “nass politikası” gereği 2021’in Eylül ayında başladığı faiz indirimleri enflasyonu patlatınca insanlar paralarının değeri düşmeden alabileceklerini almak için konut ve otomobile hücum etmişti. Bu da enflasyonu patlatmış, konut fiyatları 2022 yılında yüzde 200 artmıştı. (Yani hayır, enflasyondaki patlamanın sebebi şirketlerin fahiş kârları değildi, “Nass” politikasıydı. Sonrasında etkili olmuş olabilir, -büyük ihtimalle de olmuştur- o ayrı).
Tıpkı Amerika gibi Türkiye’de de yüksek faizin en büyük etkisi bu iki piyasada kendisini gösterdi. Konutta fiyat artış oranı, TCMB’nin fiyat endeksine göre yüzde 48.4’e geriledi. Bu yıllık oran, son ayların verileri ise bize artışın yüzde 20’li seviyelere kadar düştüğünü söylüyor (Nisanda fiyatlar yüzde 2.2 arttı.)
Otomobilde de benzeri bir durum var. Bahçeşehir Üniversitesi’nin araştırma merkezi BETAM’ın verilerine göre nisanda otomobil fiyatlarının artış oranı bir yıl önceye göre yüzde 23.3’e geriledi. Hem konut hem otomobilde fiyat artışları enflasyonun ciddi biçimde gerisinde kalmış durumda. Bir ürünün fiyatının enflasyondan daha az artması reel olarak düştüğü anlamına gelir. Konut ve otoda fiyatlar şu anda reel olarak düşüyor.
Reel düşüş nominal düşüşe dönüşür mü? Amerika’da yaşananlar, TCMB yüksek faiz politikasını Fed kadar kararlı biçimde sürdürürse bunun olabileceğini söylüyor. Fed faiz artırımlarına 2022’in Mart ayında başlamıştı, yani yüksek faiz politikası iki yılı aşkın süredir devam ediyor. TCMB Fed kadar dirayetli durabilir mi? Bunu göreceğiz. Saklamaya gerek yok, benim kişisel tahminim duramayacağı, Cumhurbaşkanı Erdoğan’dan gelecek indirim talebiyle olması gerekenden çok önce indirimlere başlayacağı ve faizin yeniden halkın beklediği enflasyonun altına düşürüleceği, yani reel faizin yeniden eksiye geçeceği veya çok yaklaşacağı biçiminde. Böyle düşünmemin sebebi, geçmişte (mesela 2019’da) böyle olmuş olması. Tarih eğer tekerrürden ibaretse TCMB Fed kadar dirayetli duramayacak.
Ama tabii geçmişten ders çıkarılmış olma ihtimali de var (Fed’in sıkı para politikasını bu kadar uzun sürdürmesinin sebebi de zaten 1970’lerin sonundaki erken indirimin sonuçlarından ders çıkarmasıydı.) Bu senaryoda, yani sıkı para politikasına, pozitif reel faize çok uzun süre devam edilmesi durumunda konut ve oto piyasalarındaki durgunluk daha da derinleşir. Büyük olasılıkla Amerika’da olduğu gibi nominal düşüşler başlar, fiyatların yüzde 10, hatta daha fazla düştüğünü görürüz.
Özetle konut ve otomobil fiyatlarının kaderi (Hayır, TCMB veya Mehmet Şimşek’in değil) Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın elinde.

Otomobil fiyatları daha ne kadar düşer?

Reel konut fiyatları ve kiralar 11 aydır düşüyor

Konut satışları 3 yılın dibinde

Ekonomide yavaşlamanın ayak sesleri güçleniyor: Satışlar da hız kesti