Ciddiye alınmayan konut sorunu giderek büyüyor

Türkiye’de barınma sorunu hem mevcut durumuyla hem de gelişmeler çerçevesinde geleceği değerlendirdiğimizde en önemli konulardan biri. Bugün sürekli konuşulan hem konut satış fiyatlarının hem de konut kiralama fiyatlarının yüksekliği olup genellikle ev sahipleri suçlanıyor.
Bundan birkaç yıl öncesinde insanlar rahatlıkla ev alabilirken ya da ödenen kiralar kiracıları rahatsız etmezken bu aşamaya nasıl gelindi? Ya da bugün konut fiyatları gerçekten çok yüksek mi? Ya da neden konut alımlarını kısıtlayıcı yönde alınan önlemlere rağmen konut fiyatları düşmemekte sadece enflasyon dikkate alındığında reel anlamda bir miktar geriliyor?
Baktığımızda sorunun kökenini oluşturan temel nedenleri şu şekilde sıralayabiliriz:
-2023 yılında yaşanan depremde yıkılan evlerin konut stokunu o bölgelerde düşürmesi ve yine o bölgelerden başka bölgelere göç edenlerin diğer bölgelerde yarattığı talep,
-Ülkeye gelen Suriyeli mültecilerin ve diğer ülkelerden gelenlerin yarattığı konut talebi,
-Maliyetlerdeki aşırı artışlara bağlı konut üreten özellikle küçük ve orta ölçekli müteahhitlerin piyasadan çekilmesi,
-Birden fazla konut sahibi olmanın neredeyse hain ilan edilecek boyutta siyasi propaganda malzemesi haline getirilmesi,
-Konut kredilerinin neredeyse kullanılamaz hale getirilmesi,
-Ülkeyi yönetenlerin bu konuda ne yapılması gerektiği ile ilgili bir fikrinin ve eyleminin olmaması.
Bu nedenlerin sonucunda özellikle 2020’den bu yana konut üretimi yani arzı giderek düşerken hem satılık hem de kiralık konut talebi arttı. Geçen yıl yaşadığımız deprem felaketi de sorunun iki yönünü de büyüten bir etken oldu. Dolayısıyla iktisadın arz talep kanunu çerçevesinde her malda olduğu gibi konutta da bir yandan arz düşerken bir yandan da talep artıyorsa malın fiyatının yükselmesi doğal. Buradaki sıkıntı devletin çözüm getirici olarak değil sorunu büyütücü bir eylem içine girmesi. Enflasyonu düşürmek için konut kredilerini neredeyse kullanılamaz hale getirmek konut alım talebini kısmak adına doğru gibi görünebilir. Ancak yukarıda belirttiğimiz gibi barınma insanların temel ihtiyaçlarından biri. Yine yukarıda saydığımız nedenlerle insanlar sokakta yatamayacağına göre alım yönlü ya da kiralama yönlü konuta bir talep artışı oluyor ve olacak. Siz insanların konut alımını zorlaştıran engeller oluşturduğunuzda bu sefer kiralık konut talebi artıyor. Dolayısıyla Merkez Bankası Başkanı’nın geçenlerde söylediği “Geçmiş enflasyona endeksleme davranışı güçlü olan hizmetler sektöründe, ataleti yüksek olan kira kalemi öne çıkmaya devam etmiştir” ifadesi doğruyu yansıtmıyor. Burada sorun ev sahiplerinin geçmiş enflasyonu baz almaları değil. Sorun yeterince yeni konut üretilmezken konut kiralama talebinin giderek artması. Bu talep artmaya da devam edecek. Bugün konut satış fiyatları ile kişilerin geliri arasındaki denge bozulduğundan ve kredi kullanımı hem faiz oranlarının yüksekliği hem de zorlaştırıcı önlemlerle çok azaldığından kiralamaya talep arttı, sorunun bu haliyle biteceğini beklemek ise hayal.
Konunun bir diğer boyutu kentsel dönüşüm. Kentsel dönüşüm başta İstanbul olmak üzere pek çok il için hayati önemde. Kentsel dönüşüme önem verirken bunun belirli bir zaman diliminde yeni konut talebi yarattığı ve yaratacağı da açık.

Bugün konut sahiplerini günah keçisi haline getirip onlardan çok daha fazla vergi almaya çalışmanın, insanları ikinci konut almaktan vazgeçirmeye çalışmanın ya da elindeki konutu sattırmaya çalışmanın kısa vadeli ve geçici rahatlama dışında sorunu çözmek adına nasıl bir katkısı olabilecek? Konut yapım maliyetleri çok yüksek olan müteahhitlerin fiyatları düşüreceği bekleniyorsa beklenen olmayacak. Bu ortamda yaşanan şey; müteahhitler konut üretimi yapmamaya başladı ve bu durum ise sorunu daha da büyütüyor.
Ülkeyi yönetenlerin ise sorunu yapısal olarak çözücü bir politika ve eylemleri yok. Bugün sadece deprem bölgesinde konut üretimine konsantre olmuş gibi görünen bir yönetim var. O bölgenin konut sorununun çözümüne öncelik vermek doğru. Ancak bu diğer bölgeleri görmezden gelmeyi gerektirmiyor. Son yıllarda TOKİ çerçevesinde daha çok seçim zamanlarında bazı projeler üretilmiş gibi görünmekle birlikte, bunların önemli bir bölümünün hem zamanında tamamlanmadığı hem de ödeme koşullarının çok ağırlaştığı yönünde haberler sürekli basında yer alıyor. Bu da caydırıcı oluyor.
Yapılması gereken şeyler birkaç noktada özetlenebilir:
-Ülkeyi yönetenlerin sorunun giderek büyüyeceğini görmeleri ve konuyu daha ciddiye alıp çok yönlü etkilerini düşünerek devlet olarak konunun içinde daha teşvik edici şekilde bulunması gerekiyor. Bu teşvikler özel sektör konut üreticilerine ya da belirli kriterlerdeki konut almak isteyenlere olabileceği gibi kamunun TOKİ’yi daha efektif işleyen bir kurum haline getirerek özellikle sosyal konut alanında devlet eliyle de olabilecek.
-Enflasyonu dizginlemek adına alınan önlemlerin konut piyasasındaki yan etkileri iyi irdelenmeli ve bunları da dikkate alarak alınan önlemler gözden geçirilmeli.
-Öncelik insanların barınma sorununu çözmek ise konut alımını sınırlayıcı değil tam tersine teşvik edici önlemler alınmalı. Böylece arz tarafında artış sağlanabilecek.
-Konut üretim alanları rant alanı olarak görülüp verimsiz konut üretimi yapacak müteahhitlere verilmemeli.
-Kentsel dönüşüm yeni konut arzını artırıcı bir uygulama haline getirecek önlemlerle teşvik edilmeli. Çünkü kentsel dönüşüm arsa üretimi gerektirmeyen bir uygulama.
Sonuç olarak, insanların temel ihtiyaçlarından olan barınma sorununu çözmek de ülkeyi yönetenlerin işi. Sorunu çözmek ise bağırıp çağırıp konunun taraflarından birini suçlamakla olmaz. Çözüm devletin akılcı uygulamalarla işin içinde daha aktif yer alması ile mümkün.

İstanbul’da 600 bin konut yıkılma tehlikesiyle karşı karşıya

Konut fiyatlarındaki reel düşüş sürüyor; temmuzda yüzde 14,3 azaldı