Konut giderek bir yatırım aracı olmaktan çıkıyor ama hâlâ reel getiri sağlıyor

Türkiye, 2018’den itibaren girdiği yüksek enflasyon ve yüksek kur artışı sarmalında çok zorlu yıllar geçirdi, geçirmeye de devam ediyor. Bu ortamda pek çok şeyin fiyatı normal olmaktan çıktı, birikimleri olan bireyler paralarını koruma telaşına düştü. Bu ortamda özellikle 2020 yılında salgının ortasında devletin ekonomiyi canlandırmak bahanesiyle konut kredilerinin fiyatlarını aşırı düşürmesi sonrası konut fiyatlarında ciddi bir patlama yaşandı. Konut fiyatlarındaki bu aşırı şişme hemen hemen her şeyi bozdu, en önemlisi konut kiraları çok arttı.

Aralıkta sakinleşse de 2023’te kira artışları yüzde 100’ü aştı

Şimdilerde Merkez Bankası’nın faizleri artırması sonucu konut fiyatlarındaki balon giderek sönüyor, bir yatırım aracı olarak konut almanın cazibesi azalıyor ama hâlâ konut fiyatlarındaki artış yatırımcısına enflasyon karşısında reel getiri sağlamaya da devam ediyor.

Merkez Bankası (TCMB) Konut Fiyat Endeksi (KFE) 2023 yılı Kasım ayı verilerine göre konut fiyatları ay bazında yüzde 1,9, yıl bazında yüzde 82,8 arttı. Böylece konuttaki reel artış yüzde 12,4 oldu. Bu veriyle konutta son 11 ayın en düşük reel getirisi sağlanırken eylülde reel getiri yüzde 17.8, ekimde yüzde 15,4 olmuştu.

Konut Fiyat Endeksi ağustosta yüzde 8 arttı

Türkiye genelinde m2 fiyatı yüzde 30 bin 318 TL oldu

Türkiye genelinde  kasım ayında konutların birim metrekare fiyatı yüzde 82,8 artarak 30 bin 318 TL oldu. İstanbul’da birim metrekare fiyatı yüzde 69.2 artarak 44 bin 532 TL’ye çıkarken Ankara’da yüzde 96,3 artarak 23 bin 291 TL oldu. İzmir’de ise yüzde 76.9 yükselerek 35 bin 465 TL’ye çıktı.

En yüksek artış doğudaki sınır illerinde

Türkiye genelinde fiyat artışı hız keserken  en hızlı artış Doğu Anadolu Bölgesi’nde yer alan sınır şehirlerinde yaşandı. Fiyatların daha uygun olması bu bölgelere talebi artırırken aralarında Ağrı, Ardahan, Kars ve Iğdır’ın yer aldığı şehirlerde yıllık artış yüzde 130.7 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci büyük artış ise depreme dayanıklılık nedeniyle öne çıkan Batı Karadeniz Bölgesi’nde yaşandı. Çankırı, Kastamonu, Sinop’ta artış yüzde  128,5 olurken Zonguldak, Bartın, Karabük’te artış yüzde 127 oldu.

Merkez Bankası eski Başekonomisti Prof. Dr. Hakan Kara da  sosyal medyası X’te yaptığı paylaşımla konut fiyat artışlarının enflasyonun altında kaldığına dikkat çekti.

Para politikasındaki normalleşme konut fiyat balonunu söndürüyor. pic.twitter.com/t3uNb3gOVh

— Hakan Kara (@ali_hakan_kara) January 17, 2024

İstanbul’un yıllık 123 bin yeni konut ihtiyacı var

İstanbul’un deprem ve kentsel dönüşüm kaynaklı ihtiyaç hariç tutulduğunda yıllık ortalama 123 bin; 10 yıllık dönemde de 1,23 milyon yeni konut ihtiyacı bulunuyor. Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) için PwC Türkiye tarafından hazırlanan rapora göre 2023 yılından 2032’ye kadarki 10 yıllık dönemde İstanbul’un toplam 1,23 milyon yeni konut ihtiyacı oluşacak. Söz konusu ihtiyacın 1,084 milyon adedi yeni hane oluşumundan, 143 bin 400 adedi ise diğer talep faktörlerinden kaynaklanacak.

Buna göre İstanbul’un yıllık ortalama konut ihtiyacı ise 123 bin seviyelerinde oluşacak. İstanbul konut piyasasını “ikametgah bazlı” ve “ikametgah bazı dışında” olmak üzere iki ayrı çalışma ile ele aldıklarını belirten PwC Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu ortaya konan raporun demografik gelişmeler, göç hareketliliği, yeni nesil turizm faaliyetlerinin etkileri, başka bir kentte ikamet etmesine rağmen iş insanları, yabancılar ve öğrencilerin İstanbul’da bulunduğu süre gibi birçok kriteri göz önüne alan verilere dayandırıldığını söyledi.

İstanbul’un 2023’te 16 milyon olan nüfusunun 2032 itibarıyla yüzde 5 artışla 16,7 milyona ulaşacağını tahmin ettiklerini söyleyen Bayraktaroğlu “Ortalama hane halkı büyüklüğü 3,18’den 2,74’e gerileyecek, buna paralel olarak hane sayısı yüzde 20 artarak 4,98 milyondan 5,95 milyona çıkacak. Bu da ilave konut ihtiyacını beraberinde getirecek” dedi.

Bayraktaroğlu’nun verdiği bilgiye göre İstanbul’un giderek düşen oranda olsa da göç almaya devam etmesi, ancak 2032 itibarıyla net göç veren bir şehir haline gelmesi öngörülüyor.

Toplantıda verilen bilgiye göre İstanbul’da mevcut durumda altı milyon civarı konut bulunurken satılmayı bekleyen konut stoku hakkında ise sağlıklı bir tahmin yapılamıyor.

Raporun ortaya koyduğu sonuçları İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile de paylaşacaklarını ifade eden Konutder Başkanı Ramadan Kumova sonrasında yapılması gerekenin ise konut ihtiyacının ilçe belediyeleri bazında ortaya konması ve buna bağlı bir konut üretimi ve ruhsat stratejisi oluşturulması olduğunu belirtti.

Kumova İstanbul’un normal yıllık 123,000 adet yeni konut ihtiyacının gelir grupları bazında dağılımı ve söz konusu ihtiyacın ne kadarının özel sektör ne kadarının kamu vasıtasıyla karşılanabileceği ile ilgili sorular üzerine bu detayların başka bir çalışmada ele alınacağını belirtti. Kumova deprem ve kentsel dönüşüme ilişkin bir başka rapor üzerinde de çalıştıklarına ve iki raporun ortaya koyacağı ihtiyaçlar üzerinden bir strateji oluşturulması gerektiğine işaret etti.

Artık konut fiyatları enflasyondan daha az artıyor