Konutta tehlike çanları: Yüzde 94’ü kredisiz satıldı

Konut sahipliği Türkiye’de özellikle pandemi sonrasında giderek büyüyen bir sorun. Aslında 2000’li yıllardan sonra hızlanan konut kredisi kullandırımı ile birlikte konut sahipliği ciddi bir sorun olmaktan çıkıyor gibi görünüyordu. Ancak özellikle 2015 sonrası bozulan ekonomik dengelerin getirdiği sıkıntı konut alımına da yansıdı. Zaman zaman iktidarın baskısıyla özellikle kamu bankaları tarafından düşük faizlerle kullandırılan konut kredisi, günümüze geldiğimizde yüksek faiz oranlarının yanı sıra getirilen ciddi kısıtlamalar nedeniyle neredeyse kullanılamaz hale geldi. Daha önce kullandırılan düşük faizli konut kredilerini çoğunlukla gerçekten ihtiyacı olanların mı yoksa konut kredi kredisi kullanmasa bile ev alabilecek güçte olanların mı kullandığı ise belirsiz.
Konuya ilişkin olarak en son TÜİK tarafından Ekim 2023’e ait konut satış istatistikleri yayımlandı. Buna göre Türkiye genelinde;
* Konut satışları ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,7 azalarak 93.761 oldu.
* Konut satışları ocak-ekim döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,3 azalışla 993.835 olarak gerçekleşti.
* Türkiye genelinde ipotekli konut satışları ise ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %58,0 azalış göstererek 5.577 oldu.
* Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %5,9.
* Ocak-ekim döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %31,2 azalışla 166.461 adet.
Yabancılara yapılan konut satışları;
* Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %52,9 azalarak 2.535 adet oldu.
* Ocak-ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %44,4 azalarak 30.599 adet gerçekleşti.
Bu verilere göre, ekim ayında ülke genelinde satılan konutların yüzde 94’ü, yılın ilk 10 ayında satılan konutların ise yaklaşık yüzde 83’ü konut kredisi çekilmeksizin satılmış durumda. Konut fiyatlarının ulaşılamaz düzeylerde olduğu ve konut kredilerinin de çok düştüğü bir ortamda bu konutlar nasıl satıldı?
Verilerden çıkan sonuca göre, yüksek olduğu söylenen konut fiyatlarından peşin ödeme yaparak ev alabilen bir kesim hâlâ mevcut. Ancak burada temel soru, konutları alanların çoğunluğunun ihtiyacı olduğundan ilk kez ev alanlar mı yoksa daha önceden konuta sahip olup, yatırım amaçlı olarak ikinci, üçüncü konutunu alanlar mı olduğu?

Konut yapma isteği arttı ancak tamamlamada sorun sürüyor

Gelir dağılımı iyice bozuldu

Bu sorunun büyük olasılıkla cevabı daha önceden konutu olup üzerine yeni ev alanlardır şeklinde. Çünkü son yıllarda yaşadığımız enflasyonist süreç ve bozuk diğer makroekonomik dengeler ülkemizdeki gelir dağılımını iyice bozdu. Azınlıktaki belirli bir kesim zenginliğini daha da artırırken halkın çoğunluğu fakirleşme süreci yaşıyor. Bu fakirleşen kesimin peşin almayı bir kenara bırakalım, kredili konut alımı için gereken kredi taksitini geri ödemesi de mümkün değil. Dolayısıyla konut alan kesim büyük çoğunlukla azınlıktaki zenginleşen gruptan. Bunlar da zaten giderek zenginleştiklerinden hem daha önceden evleri olan hem de kredi kullanma olanakları (ihtiyacı) olmasa bile peşin olarak konut bedellerini ödeyebilecek olan kesimdir.
Gelecek açısından kaygı yaratması gereken bu durumu konut sahiplik oranında son yıllardaki gelişimlerde de görmek mümkün. 2010 sonrası döneme baktığımızda, Türkiye’de 2010 yılında yüzde 60 olan konut sahipliği oranı 2014 yılında yüzde 61,1 ile zirve yaptıktan sonra düşmeye başladı. En son 2022 yılında yüzde 56,7’ye indi. Lojmanda oturanlar ya da başkasının evinde ücretsiz oturanlar hariç tutulduğunda, kiracı olanların oranı ise 2010’da yüzde 22,1 iken 2022 yılında yüzde 27,2’ye yükseldi. Bu ortamda önümüzdeki dönemde bu tablonun daha da kötüleşmesi kaçınılmaz görünüyor.
Ortaya çıkan tablodan Türkiye’ye ilişkin öz olarak çıkarılacak dersler:
* İpotekli konut satışları hızla düşerken toplamda konut satışları aynı hızla düşmüyor. Bu durum çoğunlukla zenginlerin ellerindeki konut sayısını artırdıklarını gösteriyor.
* Konut sahipliği oranı giderek düşüyor. Düşüş sürecinin 2014 yılından bu yana kesintisiz olduğu düşünülürse, bu durum büyük ölçüde konut kredilerinin kullanımının dışındaki nedenlerden kaynaklanıyor. Temel neden ise ülkede konut fiyatlarının artış hızının hane halkı gelirleri artış hızından daha fazla olması. Özellikle de son yıllarda konut fiyatlarının sabit gelirlilerin ödeme gücünün çok ötesine geçmesi.
* Son yıllarda görülen ve önümüzdeki dönemde devam etmesi beklenen enflasyonist ortam ile yüksek faiz oranları konut kredilerinin kullanımını hemen hemen imkansız hale getirdi. İlk kez konut alacakların konut kredisi kullanımında herhangi bir düzenlemeye bağlı engel yok ancak ihtiyaç duyulacak kredi miktarı ve faiz oranları, kredi taksitlerinin çok yüksek olmasına yol açtığından kullanımı mümkün olmuyor.
* Özellikle 2020 ve sonrasında ülkemizde üretilen yıllık konut sayısı, yeni ortaya çıkan yıllık konut ihtiyacının gerisinde kalıyor. 2024’te de maliyetler ve söz edilen sıkıntılardan dolayı bu açığın daha da artması bekleniyor. Bu durum ev sahipliği oranının daha da düşmesine yol açmasının yanında kiralık konut bulma konusunda da sıkıntıların artmasına neden olacak.
* Ülkede yaşanan dışarıdan göç hareketleri konut piyasasındaki dengeyi bozan bir unsur oldu.
* Yabancılara vatandaşlık verilmesinde çok düşük sayılabilecek meblağlarla konut alınmasının yeterli olması dengeyi bozan bir başka durum.
* Ayrıca 6 Şubat depremi sonrası yaşanan göç hareketleri bölgesel düzeyde konut piyasasındaki dengeleri etkiledi.
Sonuç olarak süreç bu şekilde devam ederse, ülkemizde konut piyasasındaki sıkıntılar daha da büyüyerek krize dönüşme olasılığı bulunuyor. Konut üretimi ihtiyacın gerisinde seyrediyor. Her yıl ortaya çıkan konut talebini karşılayacak konut üretimi olmadıkça sorunun çözümü de mümkün değil. İktidar konut üretimi konusunda tamamen deprem bölgesine yoğunlaşmış görünüyor. Önceliğin deprem bölgesi olması doğru bir tavır olmakla birlikte, diğer bölgeler de ihmal edilmemeli. Özellikle büyük şehirlerde sorun giderek büyüyor ve işin içinden çıkılmaz hale geliyor.

İstanbul’da bir ilk: Ekimde hem kiralık hem satılık konut fiyatları düştü